Η «απείθαρχη» ελληνική κτηματαγορά

Λίγο μετά το ξέσπασμα της επιδημίας του COVID-19, εμφανίστηκαν μια σειρά “προβλέψεων” για σημαντική πτώση των τιμών στην ελληνική κτηματαγορά, οι οποίες συχνά ήταν και “ποσοτικοποιημένες” κάνοντας λόγο για πτώσεις πχ -20% ή -30%.

Μια πρώτη σκέψη θα ήταν ότι η φράση “προσωπικές υποθέσεις” θα ήταν μεν λιγότερο πηχυαία σε σχέση με την “πρόβλεψη” αλλά σίγουρα περισσότερο ακριβής, καθώς ουδείς διέθετε επαρκή δεδομένα για ένα πρωτοφανές φαινόμενο για τον σύγχρονο δυτικό κόσμο, με άγνωστη πορεία εξέλιξης.

Ένα χρόνο περίπου μετά το ξέσπασμα της επιδημίας έχει καταστεί σαφές ότι η κτηματαγορά αφενός επιδεικνύει τη γνωστή της “αδράνεια” στις αλλαγές και αφετέρου ακολουθεί με συνέπεια τους δικούς της “νόμους”. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι συμμετέχοντες (κυρίως από τη πλευρά της πρωτογενούς και δευτερογενούς προσφοράς) θεώρησαν ότι η επιδημία θα έχει βραχεία διάρκεια και η κτηματαγορά θα πιάσει σύντομα το νήμα από το 2019: οι ζητούμενες τιμές πώλησης και ο αριθμός των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν παρέμειναν σταθερά ή αυξήθηκαν σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Επίσης στις αγορές κατοικιών της Αθήνας που παρατηρήθηκε η μεγαλύτερη αύξηση τιμών πώλησης τα τελευταία έτη (κέντρο και νότια προάστια), οι αγοραίες αξίες συνέχισαν την αύξουσα πορεία τους κατά τη διάρκεια της επιδημίας.

Επιπρόσθετα, η “μη διαιρετότητα” των ακινήτων ως επενδυτικών αγαθών, συνήθως διαφεύγει από τις επιδερμικές “αναλύσεις” της πορεία της κτηματαγοράς. Οι συνήθεις ιδιοκτήτες στην Ελλάδα διαθέτουν μικρό αριθμό ακινήτων προς διάθεση, στην περίπτωση των νοικοκυριών συνήθως ένα ή δύο οικιστικά ακίνητα. Επίσης, οι ιδιοκτήτες έχουν μία μόνο ευκαιρία να “απολαύσουν” την αξία του ακινήτου τους, καθώς δεν μπορούν να το διαθέσουν τμηματικά.  Ως εκ τούτου, θα προσπαθήσουν να εξαντλήσουν κάθε πιθανότητα για να λάβουν το μέγιστο δυνατό αντίτιμο, ενώ θα αρκεστούν στην “καλύτερη τιμή της αγοράς εκείνη τη στιγμή” μόνο εαν βρίσκονται σε οικονομική ανάγκη. Άρα η βασική βραχυπρόθεσμη πρόβλεψη θα έπρεπε να είναι ότι η συναλλακτική κίνηση θα μειωθεί δραματικά, λόγω της σημαντικής απόκλισης μεταξύ ζητούμενων και προσφερόμενων τιμών.

Οι παρατηρούμενες τιμές θα ακολουθήσουν εμφανή πτωτική πορεία μόνο όταν είτε οι πωλητές βρεθούν σε σοβαρή οικονομική ανάγκη ρευστοποίησης της περιουσίας τους είτε όταν τους γίνει απόλυτα σαφές ότι η δυναμική και οι συνθήκες της αγοράς προ πανδημίας έχουν παρέλθει ανεπιστρεπτί. Το βασικό παράδειγμα της προαναφερθείσας περίπτωσης θα ήταν μετά το πέρας της πανδημίας,  στις αγορές που η αύξηση των τιμών οφείλεται σε άμεσες ξένες επενδύσεις (πχ αλλοδαποί αγοραστές  στις κεντρικές και νότιες αγορές κατοικίες της Αθήνας με σκοπό τη Golden Visa), τα προσφερόμενα τιμήματα από αλλοδαπούς αγοραστές να μειώνονταν δραματικά ή ο αριθμός των αλλοδαπών επενδυτών να μειωνόταν σημαντικά.

Τέλος, οφείλουμε να υπογραμμίσουμε τη σημασία των ποικίλων κυβερνητικών μέτρων προστασίας (επιδόματα, μειώσεις ενοικίων κλπ) κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα οποία δημιούργησαν ένα κλίμα σταθερότητας στην κτηματαγορά.

Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων αποτελεί μια πολύ σύνθετη επενδυτική αγορά, η οποία επηρεάζεται εκτός από τις μακροοικονομικές μεταβολές και από αρκετά συμπεριφορικά οικονομικά φαινόμενα. Ως εκ τούτου, απαιτείται συστηματική προσέγγιση και ιδιαίτερη φειδώ σε ποσοτικοποιημένες προβλέψεις, ειδικά σε περιπτώσεις έκτακτων οικονομικών φαινομένων μεγάλης κλίμακας, όπως η  επιδημία του COVID-19.

*Ο Βασίλειος Κονιστής ( MRICS) είναι Πολιτικός Μηχανικός MEng, MSc, Επιμελητής Επιστημονικής Επιτροπής Εκτιμητών / Πραγματογνωμόνων ΤΕΕ, Τραπεζικό στέλεχος
 
 

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News