Χρυσή βίζα: Η ώρα της επαρχίας και των φαιοπεδίων (brownfields)
Εδώ και λίγες ημέρες, συγκεκριμένα απο την 1η Σεπτεμβρίου, έχουμε μπει σε μια νέα φάση των κανόνων για επενδυσεις απο το εξωτερικό. Πιο συγκεκριμένα, το προγραμμα της Χρυσής Βίζας που προσφέρει τη δυνατότητα σε ξένους επενδυτές να πάρουν άδεια παραμονής με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, διαφοροποιήθηκε δραματικώς. Θεσμοθετήθηκε το όριο των 800.000€ με ελάχιστο 120τμ, ουσιαστικά περιορισμός σε πολυτελείς κατοικίες, για τις κεντρικές αστικές περιοχές και τα νησιά ενώ το όριο στην επαρχία ανέβηκε στις 400.000€ για ίδιο εμβαδόν. Ήταν η κατάληξη μιας περίπου πολεμικής περιόδου όπου κυριάρχησαν δυστυχώς κραυγές και απόψεις ανθρώπων που δεν έχουν σχέση με την επιχειρηματικότητα ή την κτηματαγορά.
Σε πρώτη φάση υπήρξε μέσα στο 2023 μια εκτεταμένη επίθεση στο πρόγραμμα που προσέφερε και προσφέρει πολύτιμη ρευστότητα στην κυριολεκτικώς στεγνή απο τραπεζικά κεφαλαία ελληνική αγορά και ιδιαιτέρως στους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες ακινήτων που είναι η συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων. Ήταν ένας πραγματικός πολιτικός πόλεμος, που φοβούμαι πως δεν επήγασε μόνο την γνωστή νεοελλαδική ιδεολογία «να ψοφήσει η κατσίκα του γείτονα».
Χωρίς να μπω σε λεπτομέρειες, παρά την άνοδο του ορίου στις 500.000€ ήδη απο επέρυσι σε ευρείες περιοχές Αθηνών και Θεσσαλονίκης, υπήρξε μια συντονισμένη εκστρατεία για πλήρη κατάργηση του προγράμματος. Αυτό βεβαίως σε συνθήκες ελλείψεως τραπεζικής ρευστότητος, καθώς ακόμη αποπληρώνονται περισσότερα δάνεια απο όσα εκταμιεύονται, θα οδηγούσε τους μικρούς ιδιόκτητες που «σήκωσαν κεφάλι» όπως γράφτηκε, να συνθηκολογήσουν στα μεγάλα ξένα κεφαλαία που αγοράζουν με ένταση καθώς η Ελλαδική αγορά παραμένει πολύ υποτιμημένη σε διεθνές επίπεδο. Αυτά τα ξένα κερδοσκοπικά κεφαλαία θα ήταν κατά τη γνώμη μου και οι μόνοι προφανείς κερδισμένοι σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο. Δε θεωρώ απαραιτήτως κακό να αγοράζουν, κάθε άλλο, θεωρώ όμως άδικο να αγοράζουν αντί πινακίου φακής από ιδιοκτήτες που η ενδημική έλλειψη ρευστότητος κάνει ευάλωτους.
Σε πρώτη φάση, έπρεπε να πείσουμε την Κυβέρνηση, αλλά και την κοινωνία, ότι αυτό ήταν μια πολύ κακή ιδέα. Να αναδείξουμε δηλαδή το γεγονός ότι η Χρυσή Βίζα είναι ένα αναπτυξιακό εργαλείο το οποίο προσφέρει φθηνά και πρόθυμα κεφαλαία για να χτιστούν και να ανακαινιστούν ακίνητα, τα οποία τόσο ανάγκη έχει η χώρα μετά απο μια υπερδεκαετή κρίση. Αρχικώς, καταφέραμε να μην περάσει η ιδέα της καταργήσεως του προγράμματος, κάτι που δεν ήταν ούτε απλό, ούτε αυτονόητο. Προσωπικώς επέμεινα ιδιαιτέρως στον αναπτυξιακό χαρακτήρα του, ιδιαιτέρως για την επαρχία στη οποία η κτηματαγορά κυριολεκτικώς χειμάζεται ακόμα. Και τούτο θα πρέπει να πω, παρά το γεγονός ότι το προσωπικό μου επαγγελματικο ενδιαφέρον για αυτά τα ακίνητα της περιφερείας είναι μηδαμινό. Ωστόσο, μου φαίνονταν αδιανόητο ότι θα μπορούσε να καταδικαστεί η επαρχία να παραμείνει εκτός των ευεργετημάτων ενός τέτοιου αναπτυξιακού εργαλείου και να συνεχίσει να χάνει δουλειές και ευκαιρίες αναπτύξεως.
Έτσι καταφέραμε, βρίσκοντας ομολογουμένως πολύ εύκολα ανταπόκριση στην Κυβέρνηση, να περάσει η Χρυσή Βίζα στη μισή τιμή για την περιφέρεια πλην των νήσων με πάνω από 3.100 κατοίκους, κάτι που ελπίζω ότι θα οδηγήσει σε σημαντικό ενδιαφέρον εκεί, όπου άλλωστε υπάρχει ιδιαιτέρως αυξημένη ανάγκη για επενδύσεις και θέσεις εργασίας.
Υπήρξε όμως και ένας άλλος τομέας στον οποίο επέμεινα ιδιαιτέρως και ο οποίος παρ´ ολίγον να έμενε απέξω, εάν το νομοσχέδιο παρέμενε στην αρχική μορφή του. Βλέπετε, δεν είναι μόνο η επαρχία που χρειάζεται κεφάλαια, είναι και οι παραμελημένες και εγκαταλελειμμένες περιοχές και κτήρια των μεγάλων μας πόλεων. Τα ακίνητα αυτά αποτελούν τα λεγόμενα φαιοπέδια (brownfields) όπου παλιά ακίνητα με κάποτε πολύτιμες χρήσεις απλώς ρημάζουν. Αν περπατήσει κανείς γειτονιές των Αθηνών και των περιχώρων, θα δει πάμπολλα ακίνητα, που είχαν παλαιότερα εμπορικές, βιοτεχνικές, αποθηκευτικές ή άλλες χρήσεις σε κακό χάλι.
Όμως η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι ακριβώς εκεί, εάν υπάρξει σοβαρό ενδιαφέρον και κεφαλαία, οι πόλεις αναγεννώνται. Και για αυτά ακριβώς τα ακίνητα επέμεινα πεισματικά να παραμείνουν στην ελκυστική Χρυσή Βίζα των 250.000€. Στο αρχικό σχέδιο νόμου υπήρχε μόνο πρόβλεψη για βιομηχανικά κτήρια, ωστόσο η γνώμη μου ήταν και είναι ότι είναι η μετατροπή όλων των υπολοίπων που θα έκανε πραγματική διαφορά, ιδιαιτέρως δε για τους μικρούς ιδιοκτήτες που προφανώς δεν είναι ιδιοκτήτες εργοστασίων. Αν χρειαζόμαστε οικιστικές μοναδες, γιατί να μη δώσουμε κίνητρα να ανακατασκευαστούν παλαιά κτήρια με γραφεία, καταστημάτα ή βιοτεχνικοί χώροι που αφθονούν σε περιζήτητα κεντρικά σημεία και να περιοριστούμε στα βιομηχανικά που είναι εκτός κέντρου;
Η αλήθεια είναι ότι η ημέρα της ψηφίσεως του νόμου έφτανε και δεν είχα καταφέρει να πείσω τους ανθρώπους-κλειδιά για αυτό. Σε μια περίπου απο μηχανής θεού βοήθεια όμως, κατατέθηκε πρόταση μομφής. Η πρόταση δεν είχε βέβαια αποτέλεσμα αλλά, έδωσε όμως μερικές κρίσιμες μέρες ώστε να περάσει στο σχέδιο νόμου η σχετική διάταξη, και μάλιστα χωρίς τον περιορισμό των 120τμ που ισχύει για τις εκ κατασκευής κατοικίες. Είμαι πραγματικά ευτυχής, ίσως και λίγο περήφανος, γιατί πιστεύω ακράδαντα ότι μπορεί να προσφέρει σχετικά εύκολα και γρήγορα μερικές δεκαδες χιλιάδες οικιστικές μονάδες σε αστικές περιοχές που απλώς δεν έχουν κενά οικόπεδα για να χτιστούν νέες. Και στην πορεία να ανοίξει επενδυτικές ευκαιρίες, δουλειές και οικονομικές ανάσες για τους μικροϊδιοκτήτες αυτών των απαξιωμένων ιδιοκτησιών.
Κάπως έτσι φτάσαμε απο τον εφιάλτη της καταργήσεως του προγράμματος που μόνο κερδοσκοπικά ξένα κεφαλαία θα ευνοούσε, σε ένα περιορισμένο μεν, ελκυστικό και ελπιδοφόρο δε νέο πρόγραμμα που θα ωφελήσει την εθνική οικονομία, τους μικροϊδιοκτήτες, αλλά και τους υποψήφιους ενοικιαστές με την προσφορά νέων ανακαινιζομένων οικιστικών μονάδων. Οι όροι αυτού του προγράμματος μάλιστα είναι τέτοιοι, που σε καμία περίπτωση δε μπορεί να θεωρηθεί ότι ανταγωνίζονται τους γηγενείς που ψάχνουν για κατοικία, τη μάλλον άδικη ρετσινιά δηλαδή που είχε η προηγούμενη φάση του προγράμματος.
Με τη νέα μορφή του προγράμματος η Χρυσή Βίζα ανακτά τον ξεκάθαρο για μένα αναπτυξιακό της χαρακτήρα πέραν πάσης αμφιβολίας. Χιλιάδες έως δεκάδες χιλιαδες νέες κατοικίες θα βγουν στην αγορά με την ανάπτυξη των φαιοπεδίων, των ρημαγμένων σήμερα ακινήτων που θα αλλάξουν χρήση σε διαμερίσματα. Με μετριοπαθείς υπολογισμούς, 0,5% έως 1,5% του ΑΕΠ στα επόμενα χρόνια μπορεί να προστεθεί μόνο από αυτό τον τομέα. Και θα πρέπει να είμαστε ευγνώμονες στα δυο μέλη του τότε Υπουργικού Συμβουλίου, που δεν είναι σκόπιμο να κατονομάσω τώρα, αλλά και τους υπηρεσιακούς παράγοντες που είχαν τη διορατικότητα να δουν αυτή την αναπτυξιακή δυναμική, να ασπαστούν την ιδέα και να δεχθούν να ενταχθούν τα συγκεκριμένα εδάφια στον νόμο, κυριολεκτικώς στο και πέντε.
Τέλος κλείνω με μια εν μέρει αποτυχία, παρά τις προσπάθειες μου. Δεν κατάφερα να πείσω ότι το παράβολο για τη Χρυση Βίζα είναι πολύ χαμηλό και ότι θα πρέπει να πάει στις 20000€, ποσά τα οποία να πάνε σε ειδικό λογαριασμό ώστε να βοηθηθούν φτωχότερες οικογένειες να αποκτήσουν σπίτι και να κάνουν παιδιά. Κανένας ξένος επενδυτής δε θα διστάσει να πληρώσει το αυξημένο παράβολο, αλλά η διαφορά που θα έκανε σε χιλιαδες ή δεκάδες χιλιάδες οικογένειες, αν οι προβλέψεις μου υλοποιηθούν, θα ήταν τεράστια. Ευελπιστώ ότι σε δεύτερο χρόνο η πρόταση αυτή που δεν επιβαρύνει τον προϋπολογισμό, αλλά στηρίζει ουσιαστικά την προσπάθεια επιλύσεως του δημογραφικού, μαζί με άλλες αναγκαίες βελτιώσεις του νόμου, θα βρει ευήκοα ώτα.
Σε κάθε περίπτωση, καταφέραμε παρά τις φαινομενικώς ανυπέρβλητες αρχικώς δυσκολίες να διατηρήσουμε ένα αναπτυξιακό εργαλείο που θα κάνει διαφορά τόσο στην χειμαζόμενη Ελλαδική περιφέρεια, όσο και στα απαξιωμένα σήμερα κέντρα των πόλεων. Δεν ξέρω αν κερδίσαμε τον πόλεμο, αλλά τουλάχιστον προς το παρόν, η κατσίκα δεν ψόφησε. Βλέπω μάλιστα, αν όλα πάνε καλά, να δίνει σημαντική αναπτυξιακή προοπτική και σημαντικες ευκαιρίες στην επαρχία και στα φαιοπέδια τα επόμενα χρόνια.
* Ο Κοσμάς Θεοδωριδης είναι Πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών PAC/CEPI και Γενικός Γραμματέας του Συλλογου Μεσιτών Αθηνών Αττικής.
Ακολουθήστε το Money Review στο Google News
