Πώς φορολογείται το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων

Με τον ν. 5073/11.12.23 τροποποιήθηκαν οι διατάξεις που αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων από 1.1.2024 και προσδιορίσθηκαν οι προϋποθέσεις για το πότε το εισόδημα από τις μισθώσεις αυτές αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και πότε τα αντίστοιχα έσοδα υπάγονται σε ΦΠΑ.

Ειδικότερα, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται πλέον η μίσθωση ή η υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα από το αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα ή όχι, για χρονική διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών (ήτοι μέχρι 59) και με την προϋπόθεση ότι δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το όριο των 60 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο μπορεί να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα σε ένα έτος.

Για σκοπούς φορολογίας εισοδήματος, το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων, και εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία το οποίο φορολογείται με συντελεστή 15% (μέχρι 12.000 ευρώ εισόδημα), 35% (από 12.001 μέχρι 35.000 ευρώ) και 45% (από 35.001 ευρώ και πάνω). Για τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος αφαιρείται ποσοστό 5% που θεωρείται ότι αφορά τις λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

Σε περίπτωση που εκμισθώνονται 3 ή περισσότερα ακίνητα, ή παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με τους συντελεστές της κλίμακας του άρθρου 15 του ΚΦΕ, δηλαδή από 9% έως 44% ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος και εφόσον αποκτάται από φυσικό πρόσωπο (ατομική επιχείρηση).

Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων που αποκτάται από νομικό πρόσωπο θεωρείται πάντοτε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με συντελεστή 22% αφού αφαιρεθούν οι επιχειρηματικές δαπάνες. Με ανάλογη τροποποίηση στον Κώδικα ΦΠΑ (παρ. 2 άρθρου 8 ν. 2859/2000), η εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή (μίσθωση) θεωρείται πράξη υπαγόμενη σε ΦΠΑ εφόσον ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον 3 ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή ή εφόσον παρέχει επιπλέον υπηρεσίες κατά τη διαμονή πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων (δηλαδή στις ίδιες περιπτώσεις που αποκτάται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα). Ο συντελεστής ΦΠΑ που εφαρμόζεται είναι 13%. Περαιτέρω, στις περιπτώσεις αυτές η επιχείρηση θα έχει δικαίωμα έκπτωσης αλλά και επιστροφής για ΦΠΑ που καταβάλλεται στις λειτουργικές δαπάνες των ακινήτων αυτών αλλά και στο κόστος κατασκευής τους. Σε κάθε περίπτωση, η τυχόν έκπτωση ή επιστροφή του ΦΠΑ επί του κόστους κατασκευής του ακινήτου ως επενδυτικού αγαθού θα υπόκειται σε παρακολούθηση της τυχόν μεταβολής του δικαιώματος έκπτωσης για πέντε έτη από το έτος έναρξης χρήσης του ακινήτου.

Αντιθέτως, η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων που δεν υπάγεται σε ΦΠΑ (ήτοι για εκμετάλλευση από φυσικά πρόσωπα και μέχρι 2 ακίνητα) δεν δημιουργεί δικαίωμα έκπτωσης ή επιστροφής του ΦΠΑ των δαπανών ή της κατασκευής των ακινήτων και ο ΦΠΑ που καταβάλλεται αποτελεί επιπλέον κόστος.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι, για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια μίσθωση, δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν άλλα ακίνητα που το ίδιο πρόσωπο εκμεταλλεύεται αποκλειστικά εκτός πλαισίου βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για παράδειγμα, σε περίπτωση φυσικού προσώπου το οποίο έχει στην κυριότητά του 4 ακίνητα, εκ των οποίων για τα δύο έχει συνάψει αστικές μισθώσεις ετήσιας διάρκειας και τα άλλα δύο τα έχει καταχωρίσει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για να τα εκμεταλλευθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μόνο τα δύο τελευταία εξ αυτών θεωρείται ότι διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση (Ε 2024/2024).

Με βάση τα ανωτέρω και εφόσον τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων υπάγονται σε ΦΠΑ και τα κέρδη φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, θα πρέπει τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από 3 ακίνητα και πάνω για βραχυχρόνια μίσθωση να υποβάλουν δήλωση έναρξης εργασιών, να τηρούν λογιστικά βιβλία, να υποβάλλουν δηλώσεις ΦΠΑ και γενικά να συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις που προβλέπονται από τη φορολογική νομοθεσία για τις επιχειρήσεις.

*Ο κ. Σταύρος Πετριδίσογλου είναι ορκωτός ελεγκτής λογιστής και υπεύθυνος του Φορολογικού Τμήματος της Accounting Solutions A.E. (www.accountingsolutions.gr).

** Το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην Καθημερινή της Κυριακής.

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News