Κριτήρια ESG εναντίον εκτός σχεδίου δόμησης

Εάν πετάξει κάποιος με το αεροπλάνο πάνω από μια ανεπτυγμένη χώρα θα δει μια εικόνα σαφήνειας και ευταξίας: σε κάποια σημεία υπάρχουν οικισμοί, αλλού καλλιέργειες και αλλού δάσος. Πετώντας όμως πάνω από την Ελλάδα θα δει έναν αχταρμά (τουρκική λέξη, όχι συμπτωματικό): νησιωτικά βουνά κατάστικτα από εξοχικές κατοικίες (ή συνηθέστερα συμπλέγματα κατοικιών), οικισμοί που δεν αρχίζουν και δεν τελειώνουν πουθενά, αλλά μπλέκονται ο ένας μέσα στον άλλον και όλοι μαζί στη δύσμοιρη ελληνική φύση, ημιορεινά αμπέλια και στη μέση του πουθενά ένα διώροφο (ή τριώροφο ή τετραώροφο, γιατί να μην κάνουμε τσιγκουνιές) κτίσμα με πισίνα, θέα θάλασσα και ανασκαμμένο το ανάγλυφο του λόφου σε 300 μέτρα περίμετρο, ώριμα δάση και στην καρδιά τους ταβέρνες και μεζονετούλες, απόμερες παραλίες κι ακριβώς από πάνω τους γιγαντιαία ξενοδοχεία (ή παραγκουπόλεις από μικρά εξοχικά σπίτια μικροαστών, δεν υπάρχει ταξικός αποκλεισμός, συνήθως με ένα εκκλησάκι στη μέση, για όσους ξέρουν).

Το φαινόμενο αποτελεί ελληνική πατέντα, έχει, δε, δύο εκδοχές. Στην πρώτη, πολίτες χτίζουν εκτός οικισμών χωρίς οικοδομική άδεια, κατακυριεύοντας ό,τι έχει απομείνει από την ελληνική ύπαιθρο, και το κράτος τους ανταμείβει βάζοντας νερό και ρεύμα στα αυθαίρετα κάθε φορά που πλησιάζουν εκλογές (μετρήστε πόσες «τελευταίες» ευκαιρίες έχουν υπάρξει τα τελευταία 50 χρόνια), με αντίτιμο μια χούφτα ψήφους. Ως προς αυτό μπορεί να αποτιμηθεί θετικά η πρόθεση της κυβέρνησης να επανεκκινήσει κατεδαφίσεις σε περιπτώσεις εξόφθαλμων παρανομιών (αιγιαλός, ρέματα κτλ.).

Η δεύτερη –συμπληρωματική προς την ευθέως παράνομη– εκδοχή είναι η «νόμιμη» εκτός σχεδίου δόμηση. Πρόκειται επίσης για μια ελληνική πρωτοτυπία: πουθενά αλλού στις ανεπτυγμένες χώρες δεν χορηγεί το κράτος άδειες σε πολίτες να χτίσουν εκτός χωροταξικού ιστού με τόσο εύκολους όρους: αρκεί να υπάρχει ένα γήπεδο 4 στρέμματα, ή, μέχρι να τελειώσουν οι παρατάσεις, κατά παρέκκλιση 1.250 τ.μ., ή κατά παρέκκλιση 750 τ.μ., λύσεις υπάρχουν. Μην ξεχνούμε και την προϋπόθεση να έχει πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο. Μόνο που στην καθ’ ημάς Ανατολή, ακόμη κι αυτός ο όρος λειτούργησε αντίστροφα: αντί να περιορίσει τα χωράφια που μετατράπηκαν σε οικόπεδα, πολλαπλασίασε τους δημοτικούς ή αγροτικούς δρόμους ή τα μονοπάτια για τα κοπάδια, που μετονομάστηκαν σε δημόσιους δρόμους.

Γιατί όμως συνέβη αυτό το χωροταξικό έγκλημα; Δυστυχώς είναι σχεδόν σύμφυτο με την Ιστορία, την αναποτελεσματικότητα και τη διαφθορά του ελληνικού κράτους. Σχετικός νόμος υπάρχει από το 1923. Το τότε ελληνικό κράτος, αδυνατώντας να προσφέρει στους πολίτες-υπηκόους του στοιχειώδεις υπηρεσίες ή μια ικανή βιομηχανία που θα παρήγε καλοπληρωμένες θέσεις εργασίας και πλούτο με ορθολογικό τρόπο, εφηύρε έναν τρόπο να εξαγοράσει την ανοχή –και συνενοχή– των πολιτών στο πελατειακό πλιάτσικο. Το χωραφάκι του παππού βαφτίστηκε οικοδομήσιμο οικόπεδο και ο κάτοχός του ζούσε το ελληνικό όνειρο: να πάρει αξία, να το πουλήσει και να πιάσει την καλή.

Η εξυπηρέτηση γινόταν με σχεδόν μηδενικό κόστος για το κράτος, αφού, όντας εκτός οικισμού, δεν υποχρεούνταν να κατασκευάσει υποδομές (πεζοδρόμια, αποχετεύσεις κτλ.). Φυσικά, για να πάρει το όνειρο σάρκα και οστά έπρεπε να βρεθεί ένας φιλόστοργος φορέας να εγκρίνει την ηλεκτροδότηση και υδροδότηση του κτίσματος, με το αζημίωτο εννοείται. Ηταν τόσο ισχυρό το κίνητρο που κάθε προσπάθεια να μπει φρένο (αξιομνημόνευτες αυτές των Στέφανου Μάνου και Αντώνη Τρίτση) καταπνιγόταν στο πολιτικό «αίμα» του εμπνευστή της. Και φυσικά ανατρεπόταν από τον διάδοχό του μέσω ακόμη μίας εξαίρεσης / ρύθμισης / παράτασης / τακτοποίησης. Πλέον, δύσκολα μπορεί να βρεθεί σπίτι που να μην έχει θέματα.

Ομως σήμερα η κατάσταση έχει φτάσει σε ένα οριακό σημείο. Η φρενήρης ανοικοδόμηση των τελευταίων ετών με τη γιγάντωση του τουρισμού και την αγορά εξοχικών κατοικιών από αλλοδαπούς και ντόπιους για χρήση κι εκμετάλλευση τείνει να μετατρέψει τη χώρα σε μια τεράστια αρχιτεκτονική δυστοπία. Το ζήτημα είναι σίγουρα αισθητικό και πολιτισμικό: όσοι αντιλαμβάνονται τη σημασία της ομορφιάς για την ψυχική μας ισορροπία και ευημερία, ίσως αποφασίσουν ότι δεν θέλουν πλέον να ζουν σε ένα τοπίο που θυμίζει τριτοκοσμικές οικιστικές δομές. Υπάρχουν όμως και λόγοι περιβαλλοντικοί αλλά και αμιγώς οικονομικοί:

Η αλλοίωση του φυσικού τοπίου και της αρχιτεκτονικής ιδιαιτερότητας της χώρας θα μειώσει την ελκυστικότητά της ως τουριστικού προορισμού και τη στάθμη των τουριστών που προσελκύει: οι ευκατάστατοι επισκέπτες αγαπούν την Ελλάδα για την ανθρώπινη κλίμακα των οικισμών της, τα μαγικά τοπία και μνημεία της. Εάν η χώρα μεταβληθεί σε μια τσιμεντένια δυστοπία, θα την εγκαταλείψουν, όπως κάνουν ήδη κάποιοι εξ αυτών που αγόρασαν σπίτια στις Κυκλάδες και είδαν με φρίκη τα νησιά που αγάπησαν να χτίζονται απ’ άκρου εις άκρον με τις ίδιες κακόγουστες κατασκευές. Οταν δεν θα μπορούμε πλέον να έχουμε ένα μοντέλο τουρισμού βασισμένο στην υψηλότερη δαπάνη ανά επισκέπτη, θα έχουμε αναγκαστικά ένα μοντέλο βασισμένο σε όλο και μεγαλύτερο αριθμό αφίξεων επισκεπτών με χαμηλές απαιτήσεις.

Η άναρχη τσιμεντοποίηση οδηγεί σε εξώθηση (crowding out) άλλων οικονομικών και κοινωνικών δραστηριοτήτων: μειώνει την καλλιεργήσιμη γη, περιορίζει ανέγγιχτες περιοχές που είναι πόλος έλξης του ήπιου (και πολύ πιο προσοδοφόρου) τουρισμού, ρυπαίνει τους υδροφόρους ορίζοντες, προκαλεί οπτική και ηχητική ρύπανση, αλλοιώνει τον χαρακτήρα των τοπικών κοινωνιών, οδηγεί σε ιδιοποίηση των φυσικών πόρων. Το κίνημα της πετσέτας είναι ένας προάγγελος ότι η ιδιοποίηση της υπαίθρου, όπως και των ακτών, έχει παρενέργειες και θα οδηγήσει, σύντομα, σε κοινωνικές συγκρούσεις.

Οικονομική μεγέθυνση που βασίζεται στην κατασπατάληση των φυσικών πόρων της χώρας και την υποβάθμιση του φυσικού περιβάλλοντος δεν είναι βιώσιμη: κάθε ένα ευρώ που τα επαγγέλματα τα σχετικά με την οικοδομή κερδίζουν τώρα, θα στοιχίσει 2 ή και 3 ευρώ στους ίδιους σε βάθος χρόνου, όταν πλέον κανείς δεν θα επιλέγει ένα άσχημο, πια, μέρος. Επιπλέον θα πρέπει να πληρώσουμε για την αποκατάσταση των ζημιών. Η απλή αυτή αλήθεια αποκτά νέο ειδικό βάρος ενόψει της κλιματικής αλλαγής που αυξάνει την ένταση και τη συχνότητα των ακραίων καιρικών φαινομένων: εάν μια πλημμύρα προκαλεί οικονομική ζημία Χ στις υποδομές και στα σπίτια μιας πόλης που καταλαμβάνει μια έκταση Α, μπορεί κανείς να αναλογιστεί την έκταση της ζημίας που μπορεί να προκαλέσει σε έναν οικιστικό «τραχανά» που καταλαμβάνει το μισό έδαφος ενός νομού.

Η τραυματική εμπειρία πρόσφατων καταστροφών από πυρκαγιές και πλημμύρες θα πρέπει να μας κάνει να αναθεωρήσουμε τη στάση μας απέναντι στο πώς μετρείται η ανάπτυξη. Αντί ο δημόσιος διάλογος να εξαντλείται στο πόσα μέτρα πυρόσβεσης, αντιπλημμυρικής προστασίας και επιδοματικής ενίσχυσης θα πληρώσει ο επόμενος προϋπολογισμός, ας αναλογιστούμε ποια ήταν η συμβολή της άναρχης δόμησης στο να μπει η πυρκαγιά εκεί που μπήκε ή στο να μην υπάρχει το δάσος που θα συγκρατούσε τα νερά της επόμενης νεροποντής. Αν είναι σημαντική, που δεν υπάρχει αμφιβολία ότι είναι, ας αναλογιστούμε πόσο ορθολογικό είναι να συνεχίζουμε όχι απλώς να την επιτρέπουμε, αλλά να την επιδοτούμε. Ακόμη και με στενά χρηματοοικονομικά κριτήρια, το κόστος των καταστροφών για κράτος, επιχειρήσεις, νοικοκυριά, χρηματοοικονομικούς φορείς και ασφαλιστικές επιχειρήσεις υπερβαίνει πλέον κατά πολύ το όποιο όφελος.

Διεθνώς όλο και περισσότεροι πόροι αφιερώνονται στη συμμόρφωση κράτους και επιχειρήσεων στα κριτήρια ESG για τη διασφάλιση ενός μοντέλου ανάπτυξης περιβαλλοντικά πιο βιώσιμου, κοινωνικά πιο συμπεριληπτικού και με πιο αποτελεσματική διακυβέρνηση. Πόσο παράταιρο ίσως όμως ακούγεται να μιλάμε για ESG στη χώρα που αυτοκαταστρέφεται, επιτρέποντας να επεκτείνεται άναρχα το αποτύπωμα της οικονομικής και οικιστικής της παρουσίας σε ολόκληρη την ελληνική ύπαιθρο. Θα ήταν έως και κωμικό εάν δεν κινδυνεύαμε να μας στοιχίσει δεκάδες δισ. ευρώ και, το βασικότερο όλων, ανθρώπινες ζωές στις επόμενες πυρκαγιές και πλημμύρες.

Θα ρωτήσει κάποιος ευλόγως πώς μπορεί να περιοριστεί η εκτός σχεδίου δόμηση μετά από τόσες δεκαετίες που έχει γίνει κεκτημένο, χωρίς να προκληθεί κοινωνική επανάσταση από αυτούς που θα χάσουν αξίες; Η μόνη ρεαλιστική απάντηση είναι ότι θα απαιτηθεί να τους δοθεί ως αντίδωρο οργανωμένη δυνατότητα δόμησης εντός οικισμών (και δη με κριτήρια αισθητικής συμβατότητας με το ύφος και την αρχιτεκτονική παράδοση κάθε περιοχής).

Οι οικισμοί όμως πρέπει να μεγαλώσουν οργανωμένα και να έχουν χωροθέτηση που να ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ανάγκες και όχι στα δεδομένα του 1950, όπως συμβαίνει σήμερα. Αυτό με τη σειρά του προϋποθέτει την ολοκλήρωση των τοπικών χωροταξικών σχεδίων, που εκκρεμεί επί χρόνια, παρά τον πακτωλό ευρωπαϊκών πόρων που έχουν διατεθεί γι’ αυτόν τον σκοπό. Αυτό είναι ένα τυπικό παράδειγμα του πώς οι μεταρρυθμίσεις, από αφηρημένη και γενική έννοια, μπορούν να αποκτήσουν πρακτική σημασία και μετρήσιμο αποτέλεσμα.

* Ο κ. Τάσος Αναστασάτος είναι επικεφαλής οικονομολόγος του ομίλου της Eurobank και πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Οικονομικής Ανάλυσης της ΕΕΤ, [email protected].

** Το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην Καθημερινή της Κυριακής. 

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News