Real Estate: Μπαίνει φρένο στο ράλι της αγοράς κατοικίας

Απειλείται η σημαντικη αύξηση των τιμών που καταγράφει η αγορά κατοικίας από το ξέσπασμα της πανδημίας και έπειτα, καθώς οικονομολόγοι και αναλυτές αναμένουν ότι ο ρυθμός ανόδου των τιμών πώλησης θα επιβραδυνθεί τους επόμενους μήνες λόγω της αύξησης των επιτοκίων, αλλά κυρίως  εξαιτίας της υποχώρησης της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. 

Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση του κ. Θεόδωρου Μητράκου, πρώην υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, «Κατά την περίοδο 2022-2024, η απώλεια του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών υπολογίζεται ότι θα ανέλθει σε 20%. Από το ποσοστό αυτό, ένα μέρος θα αντισταθμιστεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών την ίδια περίοδο. Αλλά αυτή δεν θα είναι τέτοια ώστε να καλυφθούν πλήρως οι απώλειες. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να αναμένουμε μείωση της εγχώριας ζήτησης για την αγορά κατοικιών, εξέλιξη που θα επιδράσει αρνητικά στις τιμές, όχι όμως σε βαθμό τέτοιο, ώστε να οδηγήσει σε μειώσεις». Ο κ. Μητράκος συμμετείχε στο 23ο ετήσιο συνέδριο ακινήτων Prodexpo, η πρώτη μέρα του οποίου πραγματοποιήθηκε χθες.

Σύμφωνα με τον ίδιο, από το 2017 μέχρι σήμερα η ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών ήταν τέτοια, ώστε πλέον να υπολείπονται μόλις κατά 15%-20% του ανώτατου σημείου στο οποίο είχαν βρεθεί το 2007. Μεγαλύτερες αυξήσεις έχουν παρατηρηθεί στα μεγάλα αστικά κέντρα και στα νεόδμητα ακίνητα. Για παράδειγμα, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο οι τιμές στην Αθήνα αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 10,8%, ενώ πανελλαδικά η αύξηση άγγιξε το 9,4%. «Αυτό που επίσης είναι σαφές είναι ότι δεν τίθεται ζήτημα φούσκας στην αγορά ακινήτων, καθώς η Ελλάδα βρίσκεται στον διαχρονικό μέσο όρο της, αναφορικά με την αναλογία αξιών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Την ίδια στιγμή, στα 2/3 των ευρωπαϊκών χωρών, ο σχετικός δείκτης ξεπερνάει τον μακροχρόνιο μέσο όρο του», ανέφερε ο κ. Μητράκος.

Τα κόκκινα δάνεια 

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Νίκου Ρουσάνογλου στην«Καθημερινή», εκτός από τις απώλειες των εισοδημάτων και τα υψηλότερα επιτόκια, η «πίεση» στις τιμές των κατοικιών είναι πιθανή και εξαιτίας της εισροής στην αγορά δεκάδων χιλιάδων ακινήτων από τη διαδικασία αναδιάρθρωσης των κόκκινων δανείων. Σύμφωνα με την κ. Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής του κλάδου Real Estate της doValue, η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων αναμένεται να διαθέσει προς πώληση περί τα 62.500 ακίνητα τα επόμενα πέντε χρόνια. «Υπολογίζουμε ότι από τα 250.000 ακίνητα που έχουμε ως ενέχυρο στο χαρτοφυλάκιο των δανείων μας, περίπου το 20%-25% θα διοχετευτεί προς πώληση, καθώς στην πλειονότητα των περιπτώσεων θα γίνει αναδιάρθρωση του δανείου», ανέφερε η κ. Πατεράκη.

Προβληματισμό εκφράζουν και στελέχη του τομέα ανάπτυξης ακινήτων, όπως ο κ. Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties. «Το περιβάλλον πλέον είναι γεμάτο προκλήσεις, λόγω του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους, των υψηλών επιτοκίων, του υψηλού πληθωρισμού, αλλά και της κατάστασης πολιτικής και στρατιωτικής έντασης, που επικρατούν στην Ευρώπη. Είναι όμως θετικό ότι υπάρχει έλλειψη αποθέματος ακινήτων καλής ποιότητας και οι τιμές δεν είναι ακόμη υπερβολικές, παρότι έχουν αυξηθεί τα τελευταία τρία χρόνια».

Η πορεία των τιμών έως σήμερα 

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων, που επιμελήθηκε η Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, η ετήσια αύξηση των τιμών σε επιλεγμένες περιοχές του λεκανοπεδίου Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός) άγγιξε το 25% για τα νεόδμητα διαμερίσματα και το 24,34% για τα διαμερίσματα ηλικίας μεγαλύτερης των 35 ετών.

Συγκριτικά δε με το 2019, δηλαδή πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας, η μέση αύξηση των νεόδμητων διαμορφώνεται σε 35,4% και των παλαιότερων διαμερισμάτων σε 32,2%. Τη μεγαλύτερη αύξηση καταγράφουν τα παλαιότερα διαμερίσματα στην περιοχή του Χολαργού με το εντυπωσιακό 40,6%, καθώς η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται πλέον σε σχεδόν 2.000 ευρώ/τ.μ. (1.985 ευρώ/τ.μ.) από 1.411 ευρώ/τ.μ. το 2019. Πολύ μεγάλη αύξηση καταγράφουν και τα νεόδμητα διαμερίσματα στην περιοχή των Αμπελοκήπων με 38,5% σε 2.500 ευρώ/τ.μ. από 1.800 ευρώ/τ.μ. πριν από τρία χρόνια.

Σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021, στα νεόδμητα διαμερίσματα η μεγαλύτερη αύξηση εντοπίζεται στον Χολαργό με 28%, καθώς η μέση τιμή αγγίζει τα 3.565 ευρώ/τ.μ., από 2.785 ευρώ/τ.μ. Στους Αμπελοκήπους η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 25,5%, στο Περιστέρι σε 25,6% και στο Μαρούσι σε 26%. Στα δε παλαιότερα διαμερίσματα, η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 32,4% στον Χολαργό, σε 27% στο Μαρούσι και σε 26,7% στους Αμπελοκήπους.

Σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της Geoaxis, «οι αυξήσεις που καταγράφει φέτος το Παρατηρητήριο Αξιών οφείλεται στο γεγονός ότι έχει περιοριστεί η μέση προσφορά διαμερισμάτων με χαρακτηριστικά πλησίον ενός μέσου ακινήτου. Δηλαδή, παρατηρούμε ότι έχουν αυξηθεί οι αγγελίες ακινήτων μεγάλης επιφανείας σε υψηλούς ορόφους, ανακαινισμένα, ή νεόδμητα με υψηλές ποιοτικές προδιαγραφές σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Το γεγονός αυτό διαφοροποιεί την προσφορά με ποιοτικότερα ακίνητα, με αποτέλεσμα και οι τιμές να είναι αρκετά υψηλότερες».

Κατά τον κ. Ξυλά, ένας ακόμη λόγος που διαφοροποιεί την εικόνα της αγοράς φέτος έγκειται στο ότι αρκετά ακίνητα δεν διατίθενται πλέον προς πώληση, καθώς οι κάτοχοί τους επιλέγουν άλλον τρόπο εκμετάλλευσης, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε μέσω μεσοπρόθεσμων μισθώσεων, π.χ. για έξι μήνες, εκμισθώνοντας το ακίνητό τους σε εταιρείες που αξιοποιούν ακίνητα με τον τρόπο αυτό, όπως π.χ. η Blueground.

Σύμφωνα πάντως με τον κ. Ξυλά, το «ράλι» των τιμών πώλησης κατοικιών δεν πρόκειται να έχει διάρκεια. «Η τόσο έντονη αύξηση των τιμών θα φρενάρει τους επόμενους μήνες, λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και της αύξησης των υλικών κατασκευής – ανακαίνισης. Οι παράγοντες αυτοί θα οδηγήσουν τους πιθανούς αγοραστές σε στάση αναμονής».

Σημειωτέον ότι ιδίως στην περίπτωση των νεόδμητων ακινήτων, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος εξακολουθεί να «παράγει» μια γενιά κατοικιών με ιδιαίτερα υψηλή τιμή, η οποία είναι αμφίβολο αν θα είναι εφικτό να απορροφηθεί στο σύνολό της από την αγορά. Ωστόσο, μέχρι στιγμής δεν φαίνεται να προκύπτει κάποιο ζήτημα, με δεδομένο ότι έχει συσσωρευθεί ένας ικανός αριθμός ενδιαφερομένων αγοραστών, τόσο Ελλήνων όσο και ξένων, ενώ παράλληλα υπάρχει και σημαντικό έλλειμμα νέων σε ηλικία και ποιοτικών κατασκευών.

moneyreview.gr

Διαβάστε επίσης: 

Oxford Economics: Ποιοι παράγοντες φέρνουν κραχ στα ακίνητα – Οι επικίνδυνες αγορές

UBS: Έρχεται διόρθωση στις κατοικίες – Ποιες αγορές είναι φούσκα

Αυξήσεις επιτοκίων από την ΕΚΤ: Θα καταρρεύσουν οι τιμές των κατοικιών;

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News