Στεγαστικά δάνεια: Στροφή σε σταθερά επιτόκια

Στα σταθερά επιτόκια στρέφονται ολοένα και περισσότεροι δανειολήπτες, οι οποίοι έρχονται να ανατρέψουν την επί περίπου δύο δεκαετίες κυριαρχία των κυμαινόμενων επιτοκίων στην αγορά των στεγαστικών δανείων.

Αυτό τουλάχιστον, προκύπτει από τα πλέον πρόσφατα στοιχεία των ελληνικών τραπεζών, τα οποία αφορούν τα αιτήματα που δέχονται για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων.

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, συγκεκριμένα, το ποσοστό όσων επιλέγουν σταθερό επιτόκιο για μακρά διάρκειας αποπληρωμή καθορίζεται σε άνω του 40%, ενώ φθάνει έως και το 90%, ανάλογα με την τράπεζα.

Αφθονη ρευστότητα

Η στροφή στα σταθερά επιτόκια είναι αποτέλεσμα της γενικευμένης πτώσης των επιτοκίων που διαπιστώνεται τα τελευταία χρόνια, λόγω και της αυξημένης ρευστότητας που προκαλεί η επεκτατική νομισματική πολιτική της ΕΚΤ και η οποία έχει οδηγήσει σχεδόν στην εξίσωση των σταθερών με τα κυμαινόμενα επιτόκια. Είναι χαρακτηριστικό ότι το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται σήμερα στο 2,30%-3%, ανάλογα και με τη σχέση που έχει ο πελάτης με την τράπεζα, ενώ το αντίστοιχο σταθερό επιτόκιο διάρκειας έως και 20 ετών διαμορφώνεται κοντά στο 2,80%, κάνοντας ελκυστική και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και πιο συμφέρουσα την επιλογή του σταθερού επιτοκίου.

Oπως εξηγούν στην «Καθημερινή της Κυριακής» τραπεζικά στελέχη, τα σταθερά επιτόκια που προσφέρουν σήμερα οι τράπεζες αφορούν μακρές περιόδους 10, 20 έως και 30 ετών και επιτρέπουν το κλείδωμα της δόσης για στεγαστικά δάνεια με φθηνό επιτόκιο, σε επίπεδο μάλιστα που θεωρείται ιστορικό χαμηλό όλων των εποχών για τη χώρα μας. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα σταθερά επιτόκια στη στεγαστική πίστη είχαν επικρατήσει πολλές δεκαετίες πριν, όταν τα επιτόκια των ελληνικών τραπεζών ήταν σε διψήφιο ποσοστό. Αν και ποτέ δεν καταργήθηκαν, εγκαταλείφθηκαν ουσιαστικά ως πρώτη επιλογή με την είσοδο της χώρας μας στο ευρώ, που σηματοδότησε τη ραγδαία αποκλιμάκωση των ελληνικών επιτοκίων. Εκτοτε στην αγορά επικράτησαν τα κυμαινόμενα επιτόκια, τα οποία ήταν φθηνότερα, αποθαρρύνοντας την επιλογή σταθερού επιτοκίου για την αγορά ή την επισκευή κατοικίας. Σήμερα η τάση αυτή έχει αναστραφεί πλήρως, καθώς εκτός από την πτώση του euribor σε αρνητικό έδαφος –που δεν είναι νέο φαινόμενο– η πλεονάζουσα ρευστότητα που διοχετεύεται στο σύστημα έχει συμπαρασύρει σε πτώση και τα σταθερά επιτόκια, τα οποία φλερτάρουν ευθέως με τα φθηνά κυμαινόμενα.

Παραδείγματα

Είναι χαρακτηριστικό ότι για ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ με διάρκεια 20 ετών η μηνιαία δόση με κυμαινόμενο επιτόκιο διαμορφώνεται στα 570 ευρώ και με σταθερό επιτόκιο στα 578 ευρώ.

Αντίστοιχα για ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ με διάρκεια αποπληρωμής 30 χρόνια, η δόση του δανείου είναι 440 ευρώ τον μήνα όταν κάποιος διαλέξει κυμαινόμενο επιτόκιο.

Εναλλακτικά, για το ίδιο δάνειο μπορεί κάποιος να κλειδώσει σταθερή δόση για 20 χρόνια πληρώνοντας 447 ευρώ τον μήνα και 446 ευρώ τον μήνα για τα υπόλοιπα 10 χρόνια έως την πλήρη εξόφληση με βάση το σημερινό κυμαινόμενο επιτόκιο.

Οπως προκύπτει από τα παραδείγματα, που είναι ενδεικτικά με βάση τους υπολογισμούς των τραπεζών, η δόση με σταθερό επιτόκιο σήμερα είναι οριακά υψηλότερη σε σχέση με το κυμαινόμενο, αλλά αυτό δεν ισχύει οριζόντια για όλες τις τράπεζες. Αυτό, γιατί ορισμένες τράπεζες τιμολογούν σήμερα τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο, φθηνότερα ακόμη και από το κυμαινόμενο, προκειμένου να ενθαρρύνουν τους δανειολήπτες σε αυτή την επιλογή, που ούτως ή άλλως κερδίζει διαρκώς έδαφος.

Η «υπεροχή» των σταθερών επιτοκίων στην τρέχουσα συγκυρία ενισχύεται από την ανοδική τάση του πληθωρισμού σε Ελλάδα και Ευρωζώνη, που σε συνδυασμό με την προοπτική απόσυρσης των μέτρων αντιμετώπισης των επιπτώσεων της πανδημίας θα οδηγήσει σε σταδιακή άνοδο και των επιτοκίων. Αν και οι παράγοντες αυτοί δεν θα ανατρέψουν βίαια την πολιτική της ΕΚΤ, σύμφωνα με όλες τις εκτιμήσεις προεξοφλούν την άνοδο του κόστους χρήματος, καθιστώντας τη σημερινή συγκυρία ιδιαίτερα ευνοϊκή για δανειολήπτες που θέλουν να κλειδώσουν το επιτόκιο για στεγαστικό δάνειο σε χαμηλά επίπεδα.

Αρμόδια τραπεζικά στελέχη χαρακτηρίζουν την τρέχουσα συγκυρία «μοναδική», καθώς οι τράπεζες έχουν επεκτείνει τη διάρκεια των σταθερών επιτοκίων, όχι μόνο για τα πρώτα 5 ή 10 χρόνια, αλλά έως και τα 30 έτη, καλύπτοντας έτσι όλη την περίοδο αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου. Επίσης έχουν ενσωματώσει στην πολιτική τους πρόσθετες ευελιξίες. Η βασικότερη είναι η δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής του δανείου χωρίς πέναλτι, όχι μόνο για τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, αλλά και για αυτά που έχουν συναφθεί με σταθερό επιτόκιο μακράς διαρκείας, προγράμματα που παραδοσιακά στο παρελθόν επιβαρύνονταν με κόστος πρόωρης αποπληρωμής.

Στις ευελιξίες που προσφέρουν οι τράπεζες είναι επίσης και η δυνατότητα μετατροπής του επιτοκίου –από κυμαινόμενο σε σταθερό ή αντίστροφα– χωρίς κόστος, κάτι που δεν ίσχυε στο παρελθόν.

Αύξηση χορηγήσεων λόγω εκτίναξης ενοικίων και συσσωρευμένης ζήτησης

Η αγορά των στεγαστικών δανείων αναθερμαίνεται με αφορμή τα φθηνά επιτόκια και την αυξημένη ρευστότητα και σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών αναμένεται φέτος να κλείσει κοντά στα 900 εκατ. ευρώ, έναντι 660 εκατ. ευρώ το 2020 και 510 εκατ. ευρώ το 2019. Αν και το μέγεθος αυτό απέχει από το υψηλό των 11 δισ. ευρώ που είχε καταγραφεί το 2009, η ζήτηση είναι αυξανόμενη και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις οι εκταμιεύσεις για στεγαστικά δάνεια θα «τρέξουν» με ρυθμό 30%-40% τα προσεχή χρόνια. 

Βασικός ωστόσο προσδιοριστικός παράγοντας που κινητοποιεί εκ νέου το ενδιαφέρον των υποψηφίων αγοραστών είναι η συσσωρευμένη ζήτηση που υπάρχει μετά την καθίζηση που υπέστη η στεγαστική πίστη λόγω της δεκαετούς κρίσης και φυσικά οι τιμές των ακινήτων που αυξάνονται, προεξοφλώντας μια περίοδο σταθερής ανόδου κατά 4%-5% ετησίως. Η τάση αυτή αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στις τιμές των ενοικίων, που σε ό,τι αφορά τις νεότερες κατοικίες και δη αυτές που βρίσκονται σε προάστια ή σε περιοχές με ισχυρή ανάπτυξη, όπως είναι οι περιοχές στο νότιο τμήμα της Αττικής, έχουν εκτοξευθεί, φθάνοντας σε κάποιες περιπτώσεις και το 38% σε ετήσια βάση. 

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του τρίτου τριμήνου 2021 του δείκτη τιμών Spitogatos Property Index (SPI), η μέση τιμή ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας διαμορφώνεται σε 9 ευρώ/τ.μ., σταθερή σε ετήσια βάση, αλλά οι αυξήσεις φτάνουν το 10,5% σε 9,47 ευρώ/τ.μ. στις περιοχές των βορείων προαστίων, το 2,1% σε 10,21 ευρώ/τ.μ. σε περιοχές των νοτίων προαστίων, το 4,7% σε 6,94 ευρώ/τ.μ. σε περιοχές των δυτικών προαστίων και το 7,3% σε 6,92 ευρώ/τ.μ. σε περιοχές των ανατολικών προαστίων. 

Η εκτόξευση των τιμών στα ενοίκια έχει επαναφέρει το δίλημμα ενοίκιο ή αγορά κατοικίας και η πτώση των επιτοκίων και δη αυτών με μακρά σταθερή διάρκεια καθιστά προσιτή την απόκτηση κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού, περιορίζοντας τους κινδύνους από την ενδεχόμενη αύξηση του κόστους χρήματος. 

Προαπαιτούμενο ωστόσο για μια τέτοια απόφαση είναι η ύπαρξη αρχικού κεφαλαίου από την πλευρά του δανειολήπτη, ικανού να καλύψει περίπου το ένα τρίτο της αξίας αγοράς ακινήτου. Αυτό γιατί οι τράπεζες, παρά την ευελιξία που έχουν εφαρμόσει στα προγράμματα στεγαστικής πίστης, «προϋποθέτουν» τη χρηματοδότηση με ιδία συμμετοχή ποσοστού από 40% έως και 20% της αξίας αγοράς. Ετσι, αν ένα ακίνητο έχει αξία αγοράς 100.000 ευρώ, το δάνειο δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 80.000 ευρώ στην καλύτερη περίπτωση και εφόσον ο δανειολήπτης είναι καλός πελάτης, δηλαδή δεν έχει καθυστερήσει οφειλές στο παρελθόν και εφόσον διατηρεί μια συνολικότερη σχέση με την τράπεζα, όπως τον λογαριασμό μισθοδοσίας του, ένα καταθετικό ή επενδυτικό προϊόν κ.ά. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία από τις τράπεζες, το μέσο δάνειο με βάση τους τελευταίους μήνες του 2021 έχει αυξηθεί κοντά στις 100.000 ευρώ από 70.000 ευρώ περίπου μερικούς μήνες πριν και ως ποσοστό σε σχέση με την αξία του ακινήτου (LTV – loan to value) διαμορφώνεται στο 65%. Θα πρέπει, τέλος, να διευκρινιστεί ότι ο όρος της ίδιας συμμετοχής αφορά την εμπορική αξία του ακινήτου, δηλαδή την τιμή μεταβίβασης και όχι αυτή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, η οποία αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία.

Διαβάστε επίσης:

Στεγαστικά δάνεια: 900 εκατ. ευρώ δίνουν οι τράπεζες φέτος – Τι πρέπει να γνωρίζετε

ΤτΕ: «Φρένο» στην αύξηση των καταθέσεων τον Σεπτέμβριο

ΕΚΤ: Πιο «σφιχτές» οι τράπεζες στα στεγαστικά δάνεια το γ΄ τρίμηνο

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News