Prodea Investments: Nέες επενδύσεις 518,2 εκατ. σε 17 projects – Πού εστιάζει

12 Ιουνίου, 2024 Τε 12/06/2024, 07:26

Στο pipeline των 17 νέων projects αναφέρθηκε μιλώντας στη χθεσινή γενική συνέλευση της Prodea Investments, ο CEO της εταιρείας, Αριστοτέλης Καρυτινός. Αφορούν σε ακίνητα που ελέγχει πλήρως η εταιρεία, με το κόστος κατασκευής για την Prodea να ανέρχεται σε €518,2 εκατ. αν και η πραγματική τους αξία θα ξεπεράσει τα €650 εκατ. Το 2027 η εταιρεία αναμένει ότι από τα συγκεκριμένα ακίνητα θα εισπράξει ενοίκια €26,27 εκατ.

Τα δυο μεγαλύτερα projects είναι συνολικής αξίας €120 εκατ. και αφορούν:

Λ. Κηφισίας 77, στο Μαρούσι (ακίνητο που στέγαζε το λούνα πάρκ Αηδονάκια), ένα πράσινο κτιριακό συγκρότημα γραφείων επιφάνειας περίπου 19.000 τ.μ: €60 εκατ.
Logistics park 100.000 τ.μ. στον Ασπρόπυργο: €60 εκατ.

Στρατηγική

Βασικός στόχος της Prodea, σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, είναι η αλλαγή της σύνθεσης και της ποιότητας του χαρτοφυλακίου. Η στρατηγική της εταιρείας περιλαμβάνει την μείωση της έκθεσης σε ακίνητα που δεν είναι σημαντικά ή που έχουν ωριμάσει, δηλαδή εστιάζει στην βελτιστοποίηση του portfolio (optimization). Ο κ. Καρυτινός ανέφερε χαρακτηριστικά ότι «από το 2019 έχουμε πουλήσει ακίνητα αντί €500 εκατ., με €90 εκατ. από αυτά να διανέμονται στους μετόχους μας». Φέτος έχουν ήδη πωληθεί ακίνητα με τίμημα €24 εκατ.

Παράλληλα προχωρά σε αναπτύξεις ακινήτων σε τρεις βασικούς τομείς:

Πράσινα γραφεία: υπάρχει πλήρης έλλειψη στοκ σε μια αγορά η οποία εμφανίζει μεγάλη ζήτηση
Logistics: ο τομέας παρουσιάζει πολύ μεγάλη άνθηση λόγω και της στρατηγικής θέσης της χώρας μας, αλλά δεν υπάρχουν νέοι χώροι με μεγάλους όγκους και περισσότερα πράσινα στοιχεία
Ξενοδοχεία: η εταιρεία εξετάζει να μεγαλώσει την έκθεσης της στον συγκεκριμένο τομέα

Πώς επενδύει

Αναφορικά με τον τρόπο με τον οποίο επενδύει η εταιρεία, ο κ. Καρυτινός σημείωσε ότι δίνεται έμφαση στα θεμελιώδη των ακινήτων όπως είναι η ποιότητα, η σχέση ρίσκου/απόδοσης, το βέλτιστο σημείο που βρίσκεται το ακίνητο κ.α. Παράλληλα η εταιρεία προχωρά και σε redevelopment, δηλαδή κάνει πράσινα τα παλιά κτίρια. Ακόμη, ασκεί ενεργό asset management στοχεύοντας σε συνεχή βελτιστοποίηση του χαρτοφυλακίου πουλώντας τα πιο ώριμα και αντικαθιστώντας τα με νέα, ενώ αναζητούνται οι καλύτεροι δυνατοί ενοικιαστές σε όρους μεγέθους και ποιότητας. Μεταξύ των σημαντικότερων tenants αναφέρθηκαν οι Μυτιληναίος (για ένα πράσινο κτίριο 60.000 τμ κοντά στο αεροδρόμιο που το επαναμίσθωσε μόλις σε διάστημα 2 μηνών από τότε που έφυγε η COSMOTE), Εθνική Τράπεζα, Σκλαβενίτης, kaizen, Google, Πειραιώς, Eurobank, EY, Deloitte κ.ά, Αναφορικά με τους μισθωτές τονίστηκε ότι το 93% έχουν όρους αναπροσαρμογής των μισθωμάτων ανάλογα με την πορεία του πληθωρισμού.

Χρηματοδότηση

Ο δανεισμός της εταιρείας ανερχόταν στα τέλη του 2023 σε €1,396 δισ. με το Gross LTV να είναι 47% και το Net LTV σε 40,1%. Στο κομμάτι της χρηματοδότησης αναφέρθηκε ότι βρίσκεται στον στόχο του 40%-45% για το Gross LTV και στο υψηλό ποσοστό του εύρους 35%-40% για το Net LTV, το οποίο η εταιρεία θέλει να το μειώσει. Το 87% των δανείων είναι hedged με μέση διάρκεια τα 5,3 έτη και μέσο spread 2,41%

Portfolio

Το συνολικό χαρτοφυλάκιο της εταιρείας είχε αξία €3,1 δισ. στο τέλος του 2023, με την σύνθεση να έχει ως εξής:

γραφεία: 40%
ξενοδοχεία: 17%
retail/ big boxes: 16%
τράπεζες: 12%
Κατοικίες: 7%
Logistics: 4%
Άλλα: 4%

Αναφορικά με τη γεωγραφία των ακινήτων, σε Ελλάδα και Κύπρο υπάρχουν 310 ακίνητα συνολικής αξίας €2,569 δισ.

Ελλάδα: 283
Κύπρος: 27
Ιταλία: 24 (€381 εκατ.)
Βουλγαρία & Ρουμανία: 4 (€107 εκατ.)

Η εικόνα ανά κατηγορία ακινήτων

Η αξία του χαρτοφυλακίου γραφείων ανερχόταν στο τέλος του 2023 σε €1,2 δισ. εκ των οποίων τα €495 εκατ. είναι πράσινα
Η αξία των ακινήτων στο retail είναι €868 εκατ. η οποία διαρθρώνεται κατά €373 εκατ. σε τραπεζικά υποκαταστήματα και κατά €495 εκατ. τα οποία αφορούν κυρίως σε big boxes (super markets) και εμπορικά κέντρα (€348 εκατ.) με τα ακίνητα σε ακριβούς εμπορικούς δρόμους να έχουν αξία €103 εκατ.
Η συνολική αξία της κατηγορίας των Logistics ανερχόταν στα τέλη του 2023 σε €129,5 εκατ., ωστόσο ο στόχος με τις νέες αναπτύξεις φθάνει σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα τα €250 εκατ. Μέχρι σήμερα διαθέτει 8 ακίνητα logistics (με 149.000 τ.μ.), ενώ με τα υπό ανάπτυξη θα ανέλθουν σε 10, με χώρους 257.000 τ.μ. και το συνολικό κόστος επένδυσης να ανέρχεται σε €181,3 εκατ.
Στην κατηγορία των οικιστικών ακινήτων, κατασκευάζονται ακίνητα είτε για πώληση, είτε για ενοικίαση. Σε ό,τι αφορά τα 10 κτίρια (με περίπου 200 μονάδες) να κατασκευάζονται προς πώληση, η διοίκηση προσδοκά έσοδα €338,8 εκατ. Για τα 8 κτίρια (369 μονάδων) – εκ των οποίων 2 (62) είναι ήδη σε χρήση – τα οποία προορίζονται για ενοικίαση, αναμένεται ετήσια απόδοση μισθωμάτων 7,1%
Στην κατηγορία των ξενοδοχείων, η Prodea ελέγχει σήμερα το 80% της MHV και θα αποκτήσει και το υπόλοιπο 20% τους επόμενους 3-12 μήνες. Ακόμη συμμετέχει σε τρία joint ventures με ποσοστά μεταξύ 49%-90%, με τα ξενοδοχεία να λειτουργούνται από third party operators, ενώ η Prodea είναι ιδιοκτήτης και leased hotels που προσφέρουν σταθερό εισόδημα στην εταιρεία. Συνολικά διαθέτει 13 ακίνητα αξίας €510 εκατ., με τζίρο άνω των €200 εκατ. και EBITDA άνω των €55 εκατ.

Διαβάστε επίσης:

Prodea: Διανομή μερίσματος 0,247 ευρώ ανά μετοχή για το 2023

Μαρούσι: Ανανεώνεται η «πρωτεύουσα» της ελληνικής αγοράς γραφείων

Με ταχύτατους ρυθμούς μεγαλώνει η ελληνική αγορά των logistics