Real estate: Μήνυση για απάτη κατά Δεληκανάκη, Πιζάντε και Πανδή
![Real estate: Μήνυση για απάτη κατά Δεληκανάκη, Πιζάντε και Πανδή](https://www.moneyreview.gr/wp-content/uploads/2021/04/work_εργασία_απασχόληση_workers_building_AP-1-768x480.jpg)
Με μήνυση για απάτη βρίσκονται αντιμέτωποι οι συνιδρυτές της εταιρείας ακινήτων Bluehouse Capital Ιωάννης Δελικανάκης (σημ.: αποχώρησε το 2020 από την εταιρεία), Βίκτωρ Πιζάντε και Μπάμπης Πανδής. Την μήνυση κατά των τριών προσώπων με σημαντική δραστηριότητα στο real estate και το επιχειρείν, κατέθεσε, τον περασμένο Αύγουστο στην Εισαγγελία Πρωτοδικών Αθηνών η κυπριακή εταιρεία Secure Property Development & Investment (SPDI).
Οι επικεφαλής της SPDI με έδρα την Λευκωσία υποστηρίζουν ότι εξαπατήθηκαν από τους ιδρυτές της Blue House Capital το χρονικό διάστημα Ιουνίου 2014-Μαΐου 2015 κατά το οποίο οι δύο πλευρές επιχειρούσαν να δημιουργήσουν την μεγαλύτερη επενδυτική εταιρεία της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Οι μηνυτές υποστηρίζουν ότι η αξία αποτίμησης ενός από τα ακίνητα της Bluehouse, που θα μεταβιβαζόταν στην κυπριακή εταιρεία, είχε «φουσκώσει» δολίως.
Χθες, έγινε γνωστό ότι η αμερικανική δικηγορική εταιρεία Lerman έχει ξεκινήσει έρευνα σχετικά με τις καταγγελίες για απάτη κατά της Bluehouse Capital και της συνδεδεμένης με αυτή εταιρείας Bluehouse Accession Holdings. Το δικηγορικό γραφείο έχει καλέσει όσους γνωρίζουν να συνεισφέρουν στην έρευνα, λειτουργώντας ως πληροφοριοδότες δημοσίου συμφέροντος (whistleblowers).
Από την πλευρά τους κύκλοι της Bluehouse Capital αναφέρουν στο Moneyreview.gr ότι η εταιρεία έχει απαιτήσεις από την κυπριακή Secure Property Development & Investment, η οποία επιδιώκει να πετύχει συμβιβασμό.
Τι έχει προηγηθεί
Όπως αναφέρει η μηνυτήριος αναφορά, η SPDI με την Bluehouse Capital και τη συνδεδεμένη με αυτήν λουξεμβουργιανή εταιρεία Bluehouse Accession Property Holdings συζητούσαν τη δημιουργία κοινού επενδυτικού σχήματος. Στο κάδρο των συζητήσεων προστέθηκε το αμερικανικό fund Equity που ενδιαφερόταν να επενδύσει στην κοινή εταιρεία της Bluehouse και των Κυπρίων. Έτσι, η εταιρεία των Δεληκανάκη, Πανδή και Πιζάντε υπέγραψε τον Ιούλιο του 2014 μνημόνιο συμφωνίας με την SPDI της οποίας διευθύνων σύμβουλος είναι ο Λάμπρος Αναγνωστόπουλος. Το μνημόνιο συμφωνίας προέβλεπε την εξαγορά από την κυπριακή των ακινήτων της Bluehouse. Αυτά θα προστίθεντο στο χαρτοφυλάκιο της SPDI ώστε, σε συνδυασμό με την εξασφάλιση νέων κεφαλαίων, να δημιουργηθεί ένα joint venture με ακίνητα αξίας μισού δισεκατομμυρίου ευρώ και με κυρίαρχη θέση στην αγορά ακινήτων της Νοτιοανατολικής Ευρώπης.
Βάσει του μνημονίου συμφωνίας, έξι ακίνητα της Bluehouse σε Ρουμανία και Βουλγαρία μαζί με τα συνδεδεμένα με αυτά δάνεια και τα έσοδα από μισθώματα θα περιέρχονταν στην κυπριακή εταιρεία. Με τα δεδομένα αυτά, και εφόσον πρώτον, η SPDI αποκτούσε ακίνητα της Bluehouse, δεύτερον, η τελευταία συμμετείχε στη διαχείριση των ακινήτων του joint venture και τρίτον, οι βασικοί μέτοχοι της SPDI συμμετείχαν σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, το fund Equity θα επένδυε 50 εκατ. ευρώ.
Κατ’ εφαρμογή των όρων της συμφωνίας για άμεση αγορά ακινήτων της Bluehouse, η κυπριακή εταιρεία κατέληξε σε δύο ακίνητα τα οποία θα αποκτούσε άμεσα. Πρόκειται για εμπορικό ακίνητο στην Κραϊόβα της Ρουμανίας μισθωμένο στην αλυσίδα Praktiker και για το κτήριο γραφείων Autounion στη Σόφια της Βουλγαρίας. Το πρώτο θα μεταβιβαζόταν στους Κύπριους αγοραστές μέσω μετατρέψιμων μετοχών σε μετρητά όταν το αμερικανικό fund θα προχωρούσε στην επένδυσή του. Για το Autounion, η κυπριακή εταιρεία θα αποκτούσε το 20% αυτού με ίδια κεφάλαια, ενώ το εναπομείναν 80% θα αγοραζόταν με κεφάλαια που θα εισέφερε το ξένο fund.
Στο σημείο αυτό ξεκινάει η κρίση μεταξύ της Secure Property Development & Investment και της Bluehouse. Το μισθωμένο ακίνητο στην Praktiker απέφερε-το 2014- ετήσιο ενοίκιο 971,1 χιλ. ευρώ, εμφάνιζε απόδοση 9% (μαζί με ένα premium 2,5% σε όφελος της Bluehouse) και είχε συνολική αξία 10,8 εκατ. ευρώ, βάσει έκθεσης εκτίμησης της BNB Paribas.
Αντίστοιχα το 20% το κτηρίου γραφείων της Σόφιας, είχε αξία 4 εκατ. ευρώ.
Το μειωμένο ενοίκιο
Όπως αναφέρουν οι μηνυτές, ενόσω υλοποιούνταν οι αιρεσιμότητες για τη σύσταση joint venture, η SPDI ανακάλυψε ότι η Bluehouse, μετά την υπογραφή του μνημονίου συμφωνίας, προχώρησε στην μείωση του ενοικίου στην Praktiker κατά περίπου 40%. «Πρόκειται για προσωρινό μέτρο προκειμένου η Praktiker να ξεπεράσει τα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζει» ανέφεραν οι εκπρόσωποι της Bluehouse στην κυπριακή εταιρεία όταν ρωτήθηκαν πόθεν προκύπτει η έκπτωση του 40% στο ύψος του ενοικίου (που καθορίζει άμεσα και το ύψος της αποτίμησης).
Ακολούθησε τον Μάρτιο του 2015, η ΑΜΚ, ύψους 10 εκατ. ευρώ, της εισηγμένης στο χρηματιστήριο του Λονδίνου SPDI, ώστε να ικανοποιηθεί ο τρίτος όρος της συμφωνίας (για συμμετοχή με ίδια κεφάλαια των μετόχων). Τότε, η Bluehouse διαβεβαίωσε την κυπριακή εταιρεία ότι το προσωρινό μέτρο της μείωσης του ενοικίου στην Praktiker έπαψε να ισχύει.
Παρά το «θόρυβο» που δημιουργήθηκε λόγω του μειωμένου ενοικίου, οι εμπλεκόμενες πλευρές προχώρησαν στην τελική ευθεία για την υπογραφή της οριστικής συμφωνίας. Τότε (τέλη Απριλίου 2015) έγινε γνωστό ότι η Bluehouse είχε συμφωνήσει, εκ νέου, σε αναδρομική βάση (από τις αρχές του 2015), σε μείωση ενοικίου για όλη τη διάρκεια της εν λόγω χρονιάς. Παρόλ’ αυτά, τον Μάιο του 2015, η SPDI με την Bluehouse υπέγραψαν τα συμβόλαια μεταβίβασης του μισθωμένου στο Praktiker ακινήτου και του 20% του κτηρίου γραφείων στη Σόφια όπου αναγράφεται, μεταξύ άλλων ότι «[…] δεν υφίσταται καμία συνθήκη σε γνώση του πωλητή που να επηρεάζει τις επιδόσεις των ακινήτων». Η αναφορά αυτή, σύμφωνα με την μηνυτήρια αναφορά, είναι απολύτως ψευδής.
Η απόσυρση του Equity
Το καλοκαίρι του 2015, το αμερικανικό fund Equity έκανε γνωστό στην κυπριακή εταιρεία ότι δεν είναι σε θέση να τηρήσει τη συμφωνία λόγω αλλαγής στρατηγικής με αποτέλεσμα η SPDI να βρεθεί αντιμέτωπη με χρηματοδοτικό κενό.
Σχεδόν ταυτόχρονα με τη δυσμενή αυτή εξέλιξη (η SPDI έπρεπε να αναζητήσει αλλού κεφάλαια), η Praktiker ενημέρωσε τους Κύπριους -ως τους νέους ιδιοκτήτες του ακινήτου της Ρουμανίας- ότι εάν η έκπτωση του ενοικίου σταματούσε τέλη 2015, θα διέλυε την μισθωτική συμφωνία. Ακολούθησε μία ακόμη δραματική εξέλιξη για την SPDI που προήλθε από την ετήσια αποτίμηση των ακινήτων της, η οποία αποκάλυψε ότι η αξία του καταστήματος της Praktiker κυμαινόταν από 6.489.000 εκατ. ευρώ έως 6.940.000 ευρώ λόγω του μειωμένου ενοικίου. Η αξία δηλαδή, ήταν χαμηλότερη κατά 3.860.000 συγκριτικά με την αποτίμηση βάσει της οποίας έγινε η συμφωνία. Τότε, όπως αναφέρει η μήνυση, η Bluehouse διευκρίνισε στους Κύπριους εταίρους της ότι η συγκεκριμένη αποτίμηση στηρίζεται σε λανθασμένες παραδοχές. Με στόχο να βρεθεί η «χρυσή τομή», η SPDI συμφώνησε να επιμηκυνθεί κατά μία πενταετία η μισθωτική περίοδος μέχρι το 2024 (από το 2019), ώστε να εξισορροπηθούν οι απώλειες που σχετίζονται με το χαμηλό μίσθωμα.
Οι τριβές μεταξύ των Κυπρίων και της Bluehouse ενισχύθηκαν με επίκεντρο, πάντοτε, το χαμηλότερο, έναντι του αρχικώς συμφωνηθέντος τιμήματος για το ακίνητο της Ρουμανίας. Η SPDI ανακάλυψε μία παλαιότερη έκθεση αποτίμησης του ακινήτου «που δεν είχε παρουσιαστεί ποτέ στην εταιρεία πριν την υπογραφή της συμφωνίας». Η έκθεση αυτή κάνει λόγο για αξία 5,66 εκατ. ευρώ και ετήσιο μίσθωμα μισού εκατ. ευρώ αντί 971 χιλ. ευρώ, όπως είχε συμφωνηθεί. Λίγο πριν οι δύο πλευρές οδηγηθούν σε οριστική ρήξη, η Bluehouse προχώρησε τον Οκτώβριο του 2016 στην επανάκτηση (όπως προέβλεπε σχετική συμφωνία) του 20% στο κτήριο γραφείο της Σόφιας, σε μία κίνηση που συνιστά «μερική αποπληρωμή για τις μετατρέψιμες σε μετρητά μετοχές που είχε δώσει» για την αγορά του μισθωμένου στην Praktiker ακινήτου.
Μία ακόμη από τις κατηγορίες της κυπριακής κατά της Bluehouse σχετίζεται με το γεγονός ότι η τελευταία δεν απέδωσε μερίσματα 15 μηνών (165 χιλ. ευρώ) από την μίσθωση του κτηρίου γραφείων της Σόφιας.
Η αγνωστη συμφωνία
Ύστερα και από μία τελευταία αποτυχημένη προσπάθεια με στόχο οι δύο πλευρές, να παραμείνουν στην ίδια πλευρά του τραπεζιού, η Bluehouse προχώρησε σε ασφαλιστικά μέτρα κατά της SPDI, διεκδικώντας αποζημίωση. «Ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας μας επιδίωξε με τον Πιζάντε και τον Πανδή να επιτύχουν εξωδικαστικό συμβιβασμό» αναφέρει η μήνυση της SPDI. Παράλληλα όμως, με την προσπάθεια συμβιβασμού, οι Κύπριοι προσπαθούσαν να αναζητήσουν τεκμήρια για το εάν, πράγματι, εξαπατήθηκαν όσον αφορά το ακριβές ύψος του ενοικίου. Κατάφεραν να εντοπίσουν αλληλογραφία μεταξύ υπαλλήλου της Bluehouse και της Praktiker βάσει της οποίας τα δύο μέρη συμφωνούν η αλυσίδα λιανικής να πληρώνει μειωμένο ενοίκιο από το 2015 μέχρι την εκπνοή του 2019. «Ήδη από το 2014 καταγράφονται συζητήσεις μεταξύ Bluehouse και Praktiker για την μείωση του ενοικίου, η οποία θα έπρεπε να εγκριθεί από την Marfin bank Romania που είχε δανείσει την Bluehouse» αναφέρεται στην μήνυση.
Η απόκρυψη της συμφωνίας για μειωμένο ενοίκιο και η μη πληρωμή μερίσματος συνιστά για τους πρώην συνεργάτες της Bluehouse απάτη. Κι ενώ η δικαιοσύνη θα κρίνει ποια πλευρά έχει, πράγματι, δίκιο, κύκλοι της Bluehouse υποστηρίζουν ότι η προσφυγή στη δικαιοσύνη από την Secure Property Development & Investment σχετίζεται με τις οφειλές της προς αυτήν. «Η Bluehouse έχει κερδίσει τα ασφαλιστικά μέτρα και η εκδίκαση της κύριας υπόθεσης αναμένεται να πραγματοποιηθεί τον Οκτώβριο, με την άλλη πλευρά να πιέζει για συμβιβασμό» αναφέρουν.