Δάνεια: Αυξημένη 25% η δόση στεγαστικού σε τέσσερις μήνες

Τον Ιούλιο 2022 τα επιτόκια βάσης για τα περισσότερα δάνεια στην Ελλάδα πέρασαν σε θετικό έδαφος, από μηδέν που ήταν για αρκετά χρόνια. Η συνήθης τιμολόγηση των δανείων γίνεται με βάση το μεγαλύτερο επιτόκιο μεταξύ Eur3m και βασικού ΕΚΤ στο τέλος του προηγούμενου μήνα. Με βάση αυτόν τον κανόνα, για ένα τυπικό κυμαινόμενο στεγαστικό δάνειο στην ελληνική αγορά, με περιθώριο 1,40% και διάρκεια 30 ετών, από τον Ιούλιο αυξάνεται η μηνιαία δόση που απαιτεί η αγορά του ίδιου κεφαλαίου, ή διαφορετικά μειώνεται το κεφάλαιο που αγοράζει η ίδια δόση με αυτή του Ιουλίου. Τα αποτελέσματα αυτά αποτυπώνονται στο γράφημα.

Ηδη δηλαδή σήμερα, 19 Νοεμβρίου, η αγορά του ίδιου κεφαλαίου δανείου με τα παραπάνω χαρακτηριστικά απαιτεί μηνιαία δόση αυξημένη κατά 25% σε σχέση με αυτή του Ιουλίου, ή αλλιώς η ίδια δόση με αυτή του Ιουλίου αγοράζει σήμερα δάνειο μειωμένο κατά 20%. Παράδειγμα: Τον Ιούλιο η αγορά ενός τέτοιου δανείου ύψους 100.000 ευρώ χρειαζόταν μηνιαία δόση 346 ευρώ. Η ίδια αυτή δόση αγοράζει σήμερα δάνειο σχεδόν 80.000 ευρώ.

Το 2023

Με βάση τις αναλύσεις μεγάλων διεθνών τραπεζών αλλά και τα μηνύματα που εκπέμπει η ΕΚΤ για επιθετική πολιτική επιτοκίων μέχρι να τιθασευτεί ο υψηλός πληθωρισμός στην Ευρωζώνη, τον Μάρτιο 2023 οι διαφορές αυτές εκτιμώνται αντιστοίχως σε +42% και -30% και τον Ιούνιο 2023 σε +48% και -32%.

Κατ’ εκτίμηση, δηλαδή, τον Ιούνιο 2023 η αγορά ενός τυπικού στεγαστικού δανείου είναι πολύ πιθανό να απαιτεί μηνιαία δόση αυξημένη κατά σχεδόν 50% σε σχέση με αυτή που απαιτούσε ένα χρόνο πριν (εκτίμηση για επιτόκιο βάσης στο 3,25%).

Ανάλογα είναι τα συμπεράσματα και για ένα παλιό δάνειο που υπολείπονται 20 χρόνια μέχρι τη λήξη του, ένα δάνειο δηλαδή από τα μέσα προς τέλη της δεκαετίας 2000, που ήταν εξαιρετικά δυναμική στις χορηγήσεις δανείων. Ενα τέτοιο δάνειο με υπόλοιπο 100.000 ευρώ, τον Ιούλιο είχε δόση 483 ευρώ, τον Νοέμβριο η δόση είναι αυξημένη κατά 82 ευρώ ή 17% και η εκτίμηση για τον Ιούνιο 2023 είναι δόση αυξημένη κατά 150 ευρώ ή 31%.

Σε παλιά δάνεια, όσο μεγαλύτερη είναι η υπολειπόμενη διάρκεια τόσο υψηλότερες είναι οι αυξήσεις των δόσεων από τις αυξήσεις των επιτοκίων. Σε καλύτερη θέση είναι δάνεια που βρίσκονται ήδη πάνω από τη μέση της αρχικής τους διάρκειας. (Για δάνεια άλλων ποσών, προσαρμόστε αναλογικά το αποτέλεσμα σε ευρώ, το αποτέλεσμα σε ποσοστά είναι το ίδιο.)

Εννοείται βεβαίως ότι οι διαφορές αυτές θα είναι μικρότερες αν «φρενάρουν» οι αυξήσεις των επιτοκίων ή μεγαλύτερες αν δούμε επιτάχυνση των ρυθμών αύξησης. Αλήθεια πάντως είναι ότι απέναντι στον πολύ ορατό κίνδυνο της ύφεσης στην Ευρώπη, που επιτείνεται από τις αυξήσεις των επιτοκίων, η ΕΚΤ προτάσσει ως απόλυτη προτεραιότητα την αντιμετώπιση του υψηλού πληθωρισμού, που η πορεία του θα ορίσει τελικά τις τάσεις και στα επιτόκια.

Η πορεία των επιτοκίων στους επόμενους μήνες μένει οπωσδήποτε να φανεί. Θα έχει εξαιρετική σημασία να δούμε σε ποιο επίπεδο θα σταθεροποιηθούν τα επιτόκια και ο χρόνος στον οποίο θα συμβεί αυτό. Οταν συμβεί, λογικά θα παραμείνουν σχετικά σταθερά για ένα χρονικό διάστημα. Η διάρκεια του διαστήματος αυτού θα εξαρτηθεί από το αν ο πληθωρισμός έχει και αυτός σταθεροποιηθεί στο επιθυμητό επίπεδο, αλλά και από το βάθος της ύφεσης που θα έχει προκαλέσει η αύξηση των επιτοκίων και οι επιπτώσεις της στη ζήτηση.

Ας δούμε όμως μερικές πιο απτές πιθανές συνέπειες για το επόμενο διάστημα. Ο πληθωρισμός, ακόμη κι όταν περιοριστεί π.χ. στο 2%, θα έχει αυξήσει τα επίπεδα των τιμών περί το 12% σε σχέση με το 2021. Αναμένεται και μια αύξηση του κατά κεφαλήν εισοδήματος από τον υψηλό ρυθμό ανάπτυξης, που για το 2022 εκτιμάται πια σε 6%. Ακόμη κι αν η κατανομή της ανάπτυξης είναι οριζόντια, πράγμα που δεν συμβαίνει στην πράξη, το πραγματικό εισόδημα θα έχει περιοριστεί κατά τουλάχιστον 5%-7%.

Ακόμη όμως κι αν δεν μειωνόταν το πραγματικό εισόδημα, ακόμη δηλαδή κι αν αυξανόταν όσο ο πληθωρισμός, η αύξηση του κόστους απόκτησης ενός δανείου, λόγω της αύξησης των επιτοκίων, θα είναι 3 και 4 φορές υψηλότερη από τον πληθωρισμό και λογικά θα κάνει σοβαρά πιο δύσκολο τον δανεισμό για ένα μέσο εισόδημα.

Μείωση ζήτησης

Αυτό σημαίνει ότι αναμένεται να υπάρξει μείωση στη ζήτηση δανείων από ιδιώτες. Ειδικά για τα στεγαστικά δάνεια, στον βαθμό που αυτά συμμετέχουν στη διαμόρφωση συνθηκών και τιμών στην αγορά κατοικίας για απόκτηση, ανακαίνιση κ.λπ., ο περιορισμός της ζήτησης λογικά θα επηρεάσει πτωτικά τις τιμές των ακινήτων, μάλλον με κάποια υστέρηση. Αυτό θα συμβεί πιο έντονα για εκείνα τα ακίνητα τα οποία προσελκύουν υποψήφιους αγοραστές που κάνουν χρήση δανεισμού. Η αύξηση του κόστους αγοράς των δανείων θα περιορίσει το ύψος των δανείων, λογικά επομένως θα πιέσει τις τιμές αυτής της κατηγορίας ακινήτων.

Ο ίδιος λόγος είναι πιθανό να δημιουργήσει μια αυξημένη ζήτηση, άρα ακόμη και αύξηση των τιμών, σε μικρότερα ακίνητα ή σε πιο φθηνά ακίνητα που είναι παλιά και χρειάζονται ανακαίνιση.

Η τελική όμως ισορροπία στις τιμές των ακινήτων θα εξαρτηθεί και από τις διαθέσεις των πωλητών, ιδιωτών, θεσμικών και κατασκευαστών, και από το κατά πόσον αυτοί πιέζονται χρονικά για την πώληση ακινήτων τους.

Ισορροπία επίσης θα αναζητηθεί και στην αγορά ενοικίασης κατοικίας. Από τη μια μεριά ο περιορισμός της δυνατότητας χρηματοδότησης αγορών ακινήτων θα αυξήσει τη ζήτηση για ενοικίαση, από την άλλη όμως ακίνητα που προορίζονταν για πώληση ίσως περάσουν, έστω προσωρινά, στο απόθεμα κατοικιών προς ενοικίαση, αυξάνοντας την προσφορά.

Φόβοι για νέα κόκκινα δάνεια

Σε παλιά δάνεια, η αύξηση του κόστους εξυπηρέτησής τους είναι πιθανό να προκαλέσει προβλήματα καθυστερήσεων πληρωμών, προοπτική που ήδη απασχολεί τις τράπεζες και προκάλεσε σχετική αναφορά στην πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος. Αυξήσεις των δόσεων της τάξεως του 20%-30% μέσα στους επόμενους μήνες δεν είναι καθόλου εύκολο να απορροφηθούν από τον μέσο δανειολήπτη, ειδικά εν μέσω αυξημένου κόστους ζωής.

Οι τράπεζες έχουν αποκτήσει μεγάλη τεχνογνωσία για να αποτρέψουν ένα νέο «κύμα» καθυστερήσεων που θα μπορούσε να έχει σοβαρό αντίκτυπο στα κεφάλαιά τους. Αλλά και για να «προλάβουν» καταστάσεις προτείνοντας λύσεις που θα περιόριζαν την έκθεση των πελατών τους στις υψηλές αυξήσεις του κόστους εξυπηρέτησης των δανείων τους, τουλάχιστον για όσο διάστημα αυτές οι αυξήσεις θα συνεχίζονται.

Ο δανειολήπτης που θέλει να παραμένει συνεπής για να μην αντιμετωπίσει προβλήματα, αυτός που αντικειμενικά θα πιεστεί από τις αυξήσεις των δόσεων του δανείου του, δεν μπορεί να φανταστεί κανείς ότι δεν θα βρει μια κατάλληλη λύση με την τράπεζά του. Αυτό υποδεικνύει η κοινή λογική, αφού ούτε ο ίδιος ούτε η τράπεζα θέλουν να μπουν σε περιπέτειες.

Απαιτείται προσοχή

Το προσεχές διάστημα θέλει μεγάλη προσοχή και καλά μελετημένες κινήσεις. Ο υψηλός πληθωρισμός λειτουργεί ως ιός στα διαθέσιμα – και εισοδήματα και αποθέματα. Σε μια τέτοια δύσκολη κατάσταση, που περιπλέκεται περισσότερο από την άγνωστη εξέλιξη του πολέμου στην Ουκρανία και των επιπτώσεών του στο κόστος της ενέργειας, βασικός κανόνας ενός συνετού πολίτη γίνεται η ιεράρχηση των προτεραιοτήτων του.

Μόνο ο ίδιος μπορεί να απαντήσει στο με ποια σειρά θα διαθέσει το μικρότερο, σε πραγματικές τιμές, εισόδημά του. Ποιες δαπάνες μπορεί να κόψει, ποιες να αναβάλει, ποιες να περιορίσει. Ποιες ανάγκες της οικογένειάς του πρέπει να προηγηθούν και να «χωρέσουν» στις στενότερες οικονομικές δυνατότητές του.

Σύμφυτη με τον στόχο της μείωσης του πληθωρισμού είναι η μείωση της ζήτησης, σε αυτό άλλωστε αποσκοπούν και οι αυξήσεις των επιτοκίων. Αυτό σημαίνει ότι η ίδια η κατάσταση μας καλεί σε μια διαδικασία αναθεώρησης των καταναλωτικών μας συνηθειών και επανιεράρχησης των αναγκών μας.

Είναι, με άλλα λόγια, εποχή για άμυνα. Οπως και στον αθλητισμό, μια καλή άμυνα στις δύσκολες στιγμές είναι βασική προϋπόθεση για να είναι επιτυχής η επίθεση όταν δοθεί η ευκαιρία.

Οι σημερινοί 50άρηδες και άνω έχουμε ζήσει ως ενήλικοι καταναλωτές εποχές πολύ υψηλού πληθωρισμού, οι δε ακόμη μεγαλύτεροι, και μακράς διάρκειας. Ακόμη κι αν οι συνθήκες τότε με τώρα ήταν πολύ διαφορετικές, έχουν το ίδιο ακριβώς αποτέλεσμα στην αύξηση του κόστους ζωής και στη μείωση της αγοραστικής μας δύναμης. Ξαναφρεσκάρουμε τις εμπειρίες μας για να αντιμετωπίσουμε αυτό το νέο κύμα πληθωρισμού και σίγουρα μπορούμε από τις εμπειρίες μας αυτές να συμβουλέψουμε και να βοηθήσουμε τους νεότερους.