Δ. Ανδριόπουλος (Dimand) στο «MR»: Γιατί δεν κατασκευάζουμε πια κτήρια γραφείων

Οι πρώτοι γερανοί που έκαναν την εμφάνισή τους στην αθηναϊκή πρωτεύουσα, ύστερα από τα πέτρινα χρόνια της κρίσης, ανήκουν σε έργα της Dimand. Η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων του Δημήτρη Ανδριόπουλου υλοποιεί, μέσω και στρατηγικών συνεργασιών με ξένους θεσμικούς επενδυτές και κορυφαίες ελληνικές εταιρείες, τις μεγαλύτερες αστικές αναπλάσεις, στις εγκαταστάσεις της πρώην Παπαστράτος στον Πειραιά και στην Αθήνα, στο οικόπεδο 50 στρεμμάτων της Softex.

Φέτος, η εταιρεία αναμένεται να παραδώσει τα περισσότερα από κάθε άλλη χρονιά έργα.

Τέσσερα από αυτά υπολογίζεται ότι θα ολοκληρωθούν μέχρι το τέλος του καλοκαιριού, όπως αναφέρει σε συνέντευξή του στο Moneyreview.gr, ο επικεφαλής της Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος.  

Εν όψει της ολοκλήρωσης μεγάλων κτηριακών αναπτύξεων και της έναρξης νέων, ο κ. Ανδριόπουλος, από την έδρα της Dimand στο Μαρούσι, μιλάει στο MR για τα σχέδια της εταιρείας, τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων, την έκρηξη του κατασκευαστικού κόστους και την μετεξέλιξη των γραφειακών χώρων.

Απαντάει και στο ερώτημα για το εάν θα πρέπει να αλλάξει… επαγγελματικό προσανατολισμό.

Ας ξεκινήσουμε από το νέο σας έργο, το Kaizen Campus που βρίσκεται σε απόσταση αναπνοής από τα γραφεία σας στο Μαρούσι. Πότε θα ολοκληρωθεί;

Το Kaizen Campus είναι το πιο κοντινό έργο μας στην έδρα της εταιρείας – μας χωρίζει μόνο μία γέφυρα.  Πρόκειται για μία έκταση 10 στρεμμάτων που ανήκει στο παλιό τσιμεντάδικο του Κούρου που παράγει το εξειδικευμένο σκυρόδεμα για στατικές ενισχύσεις. Αγοράσαμε το ακίνητο από την οικογένεια τον Ιανουάριο του 2021, εκπονήσαμε τις μελέτες και το έργο ξεκίνησε τέλη Απριλίου 2021.

Θα παραδώσουμε το κτήριο, που έχει ενταχθεί στη διαδικασία της πιστοποίησης Gold LEED, τον Σεπτέμβριο, σε χρόνο ρεκόρ, σε 16 μήνες από το πρώτο σκάψιμο της τσάπας. Το ακίνητο θα φιλοξενήσει την έδρα της Kaizen των περίπου 930 ανθρώπων από 700 που είχε όταν πραγματοποιήσαμε την αρχική συμφωνία. Αυτή η αύξηση του προσωπικού που κατέστησε αναγκαία την αλλαγή του κτηριολογικού είναι και η αιτία της καθυστέρησης της παράδοσης του ακινήτου που αρχικά είχε προγραμματιστεί για τον Μάιο. Με την Kaizen μοιραζόμαστε την ίδια φιλοσοφία και αξίες όσον αφορά το management.

Μετά την υπογραφή του πρωτοκόλλου παράδοσης και παραλαβής, το κτήριο θα περιέλθει στην κυριότητα της Prodea με την οποία έχουμε υπογράψει προσύμφωνο αγοράς.

«Αν ασχολείται κανείς επαγγελματικά με τους χώρους γραφείων, καλά θα κάνει να αλλάξει αγορά όσο πιο γρήγορα μπορεί» είπε, πρόσφατα, σε συνέντευξή του στην «Καθημερινή» ο Ελληνοαμερικανός ιδρυτής και επίτιμος πρόεδρος του MIT Media Lab, Νίκολας Νεγρεπόντε. Σας έχει βάλει σε σκέψεις;

Έχω ένα αγαπημένο καφέ στην Κηφισιά όπου πηγαίνω το σαββατοκύριακο και διαβάζω βιβλία και τις αγαπημένες μου εφημερίδες. Μία τέτοια Κυριακή είδα τη συνέντευξη του Νεγρεπόντε και το μάτι μου έπεσε και «πάγωσε» σε όσα δήλωνε. Ότι «αν ασχολείται κανείς επαγγελματικά με τους χώρους γραφείων, καλά θα κάνει να αλλάξει αγορά όσο πιο γρήγορα μπορεί». Τυχαίνει να γνωρίζω τον Νεγρεπόντε και τον γνωρίζω ως φυσιογνωμία – εδώ και πάνω από 20 χρόνια κάνει διακοπές στην Πάτμο την οποία επισκέπτομαι κάθε καλοκαίρι.

Έστω όμως ότι αποδεχόμαστε ότι ισχύουν όσα αναφέρει. Δεν θα ισχύουν στο μέλλον και την ίδια χρονική στιγμή για την κάθε αγορά. Μπορεί να έχουν εφαρμογή τα επόμενα 10 χρόνια για την αγορά της Αμερικής, τα επόμενα 20 για την Ευρώπη και για την Ελλάδα μετά από 30 χρόνια. Διαφωνώ λοιπόν όχι ριζικά αλλά εν μέρει με αυτή την άποψη. Όχι επειδή ασχολούμαι επαγγελματικά και εγώ και η εταιρεία με τα κτήρια γραφείων, αλλά επειδή πιστεύουμε ότι θα μεταλλαχθούν τα γραφεία με την έννοια που τα ξέρουμε.

Τα παλιά δηλαδή κτήρια γραφείων δεν έχουν καμία τύχη. Ωστόσο, εμείς δεν κατασκευάζουμε πλέον κτήρια γραφείων-από το 2015 σχεδιάζουμε και υλοποιούμε περιβάλλοντα εργασίας. Τα περιβάλλοντα εργασίας είναι διαδραστικά κτήρια που δίνουν εμπειρία στον εργαζόμενο και την εταιρεία. Για αυτό αποκαλούμε Kaizen Campus και όχι κτήριο γραφείων την ανάπτυξη που υλοποιούμε στο Μαρούσι. Ο εργαζόμενος επιλέγει και την εταιρεία του μέσα από το χώρο εργασίας που του δίνει τη δυνατότητα να κοινωνικοποιηθεί με τους άλλους συναδέλφους, να επισκεφτεί το γυμναστήριο, το καφέ, το εστιατόριο, το relax room. Και να έχει τη δυνατότητα αντί να επιλέξει να εργαστεί μία ή δύο ημέρες από το σπίτι του και τις υπόλοιπες μέρες να πάει στο γραφείο του. Οι χώροι μας είναι πράσινοι, βιώσιμοι, με φυσικό φως και διάφανη και αφορούν ομάδες ανθρώπων.

Ο Νεγρεπόντε λοιπόν, νομίζω ότι εννοεί πως πρέπει να ξεχάσουμε τον παλαιό τρόπο που υλοποιείται ένα κτήριο και να δούμε τις καινούργιες ανάγκες της κοινωνίας, των εταιρειών και των εργαζομένων όπως αυτές προέκυψαν από την πανδημία. Εμείς ως Dimand από το 2015 πραγματοποιούμε αστικές αναπλάσεις και δημιουργούμε περιβάλλοντα εργασίας για εταιρείες και ομάδες ανθρώπων. Όχι κτήρια γραφείων.

Ποια έργα περιλαμβάνει το pipeline της εταιρείας;

Την επόμενη τετραετία έχουμε ένα χαρτοφυλάκιο έργων που αγγίζει το 1 δισεκατομμύριο ευρώ. Περιλαμβάνει επενδύσεις σε περισσότερα από 14 έργα, τα οποία δεν είναι «θεωρητικά», με κάποια από αυτά να υλοποιούνται ήδη και ορισμένα να κλείνουν τώρα και να ξεκινούν. Πραγματοποιούμε τα μεγαλύτερα έργα στην ιστορία μας με τους εταίρους μας, την EBRD, την HIG, την Prodea και την Premia. Πρόκειται για έργα 1 δισ. ευρώ που υλοποιεί η Dimand, αλλά χρηματοοικονομικά υλοποιούνται από κοινού με τους εταίρους μας.  

Πώς πείστηκαν EBRD και HIG να τοποθετηθούν σε μία ελληνική εταιρεία;

H EBRD τοποθετήθηκε στην χώρα μας με στόχο να βοηθήσει την ελληνική οικονομία να ξεπεράσει τα προβλήματα που αντιμετώπιζε. Το 2017 μας επέλεξε -και θελήσαμε να συνεργαστούμε μαζί της- και ίσως ξεχώρισε σε εμάς ότι είμαστε ένας developer που επικεντρώνεται στις οικιστικές αναπλάσεις και τις βιώσιμες αναπτύξεις.

Η HIG, που έγινε equity partner στην εταιρεία, είχε, ήδη, δραστηριότητα στον τομέα των κόκκινων δανείων και βρήκε σε μας την εταιρεία που αντιπροσωπεύει τη στρατηγική της.  

Η EBRD και η HIG εκτίμησαν την ιστορικότητά μας και τις αποδόσεις που προσφέρουμε.

Ποια έργα παραδίδετε τους επόμενους μήνες;

Την άνοιξη παραδίδουμε το Moxy Athens City στην Ομόνοια που θα λειτουργήσει τον Απρίλιο. Θα ακολουθήσει το Importex, το συγκρότημα κτηρίων στη Συγγρού. Από αυτά το πρώτο κτήριο θα παραδοθεί στην Generali Ασφαλιστική τον Απρίλιο και το δεύτερο θα παραδοθεί το καλοκαίρι. Μέσα στο καλοκαίρι ολοκληρώνουμε και το γήπεδο της ΑΕΚ, ενώ τέλη καλοκαιριού παραδίδουμε το Kaizen Campus. Στην Πάτρα, στην οδό Καρόλου παραδίδουμε και το δεύτερο μικρό κτήριο που θα φιλοξενήσει τα γραφεία της Deloitte.

Ποια έργα θα ξεκινήσετε;

Πριν από 15 ημέρες ξεκινήσαμε την ανάπτυξη του office Park, του συγκροτήματος τριών κτηρίων στη Θεσσαλονίκη που διαθέτει ανωδομή 17.500 μέτρων, ενώ δύο από τα ακίνητα έχουν, ήδη, μισθωθεί. Θα το ολοκληρώσουμε του χρόνου τον Οκτώβριο. Ξεκινάμε ακόμη, το δεύτερο οικιστικό μας έργο στον Πειραιά που βρίσκεται απέναντι από αυτό που παραδώσαμε πρόσφατα. Έχουμε ακόμη αρχίσει τις κατεδαφίσεις στο ακίνητο της Αθηναϊκής χαρτοποιίας – Softex στο Βοτανικό, με τη συγκεκριμένη ανάπτυξη να ολοκληρώνεται τέλη του 2024 και αρχίζουμε μαζί με την Prodea το μεγάλο μας οικιστικό έργο στα Χανιά.  

Υπάρχει τουλάχιστον στην Αθήνα μία έκρηξη νέων ξενοδοχείων. Μήπως πρόκειται για «φούσκα»;

Εμείς δεν έχουμε πάρει το ρίσκο να λειτουργήσουμε ξενοδοχείο, έχοντας επενδύσει πολύ επιλεκτικά στον συγκεκριμένο τομέα. Έχουμε δηλαδή επιλέξει κάποια πολύ στρατηγικά σημεία στην Πάτρα και την Ομόνοια και ίσως κινηθούμε αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη και δύο ακόμη σημεία. Για παράδειγμα, το brand της Moxy που αφορά ένα trendy, ποιοτικό ξενοδοχείο τριών αστέρων με διανυκτέρευση από 60 έως 90 ευρώ, έλειπε από την πόλη. Δεν είναι τυχαίο που η Moxy έχει πετύχει πανευρωπαϊκά και παγκόσμια.

Ωστόσο, πιστεύω ότι η Αθήνα έχει πολύ μεγάλες δυνατότητες ανάπτυξης. Τα επόμενα χρόνια η πόλη, με τρόπο συντεταγμένο και αφότου υλοποιηθούν οι απαιτούμενες υποδομές, μπορεί να έχει 10 εκατομμύρια επισκέπτες από 6,3 εκατομμύρια το 2019. Δεν υπάρχει υπερπροσφορά κρεβατιών. Λείπουν ξενοδοχεία τα οποία όμως, θα πρέπει να έχουν μία «σειρά»,  αρχή, μέση και τέλος. Αντίθετα, υπάρχει μεγάλη προσφορά σε κτήρια των έξι δωματίων που αποκαλούνται ξενοδοχεία και δεν είναι βιώσιμα. Η Αττική -όχι τόσο το κέντρο της πόλης- έχει ανάγκη από πολλά περισσότερα ποιοτικά δωμάτια.

Πώς εκτιμάτε ότι θα διαμορφωθούν οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων;

Στην αγορά γραφείων θα υπάρχει ζήτηση και εξέλιξη. Επίσης υπάρχουν ορισμένα καλά μηνύματα ότι θα έχουμε και νέους παίκτες ειδικά στο χώρο της τεχνολογίας όπου, λόγω και των εξαγορών ελληνικών εταιρειών που πραγματοποιούνται, εκτιμούμε ότι θα δημιουργηθούν μικρού και μεσαίου μεγέθους hubs στη χώρα. Επίσης, δεδομένου ότι το απόθεμα είναι πολύ παλιό, ενεργοβόρο και κακό η ζήτηση για σύγχρονους χώρους από εταιρείες, που ήδη λειτουργούν στην Ελλάδα, θα ενταθεί, τάση που εκτιμούμε ότι θα συνεχιστεί τα επόμενα 5 έως 7 χρόνια.

Στην κατοικία η πανδημία ανέτρεψε όλα τα δεδομένα με αποτέλεσμα ο χώρος που ζούμε να επανασχεδιάζεται. Αυτός ο επανασχεδιασμός έχει τροφοδοτήσει τη ζήτηση για κατοικία που θα συνεχιστεί για χρόνια. Δεν πρέπει να ξεχνούμε ότι επί 12-13 χρόνια δεν υπήρχε κινητικότητα στον τομέα της κατοικίας.

Λόγω και της πανδημίας η μεταφορά του retail από τα φυσικά καταστήματα, που τείνουν να γίνουν χώροι δοκιμής προϊόντων, στο διαδίκτυο έχει εκτινάξει τη ζήτηση για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους. Άρα θα δούμε πολύ μεγάλη ζήτηση για καινούργιες δομές logistics όχι μόνο περιαστικά αλλά και στον αστικό ιστό.

Ευρύτερα, το μέλλον για την πόλη της Αθήνας είναι συνυφασμένο με το έργο του Ελληνικού. Το πώς θα υλοποιηθεί η πρώτη φάση του Ελληνικού είναι καταλύτης για την ελληνική αγορά και όλοι οι εμπλεκόμενοι στην αγορά ακινήτων πρέπει να θέλουμε να πάει πολύ καλά το έργο.

Πόσο πολύ λειτουργεί ως τροχοπέδη η εκτίναξη του κόστους κατασκευής;

Πρόκειται για μία δυσάρεστη έκπληξη που δεν είχε προβλέψει κανείς και εμφανίστηκε μετά τον πρώτο χρόνο της πανδημίας. Καταγράφουμε αύξηση του κόστους από 30% έως 40%, με ένα τμήμα του να έχει απορροφήσει η αγορά λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης και ενοικίων. Ωστόσο, τμήμα των ανατιμήσεων επηρεάζει την κερδοφορία των εταιρειών και καθιστούν τα έργα ζημιογόνα. Σε αυτό έρχεται να προστεθεί η μεγάλη καθυστέρηση στην παράδοση μηχανημάτων και εξοπλισμού λόγω της διατάραξης στην εφοδιαστική αλυσίδα. Εάν αυτό συνεχιστεί ίσως να δούμε έργα να σταματούν.

Η ανάπτυξη ακινήτων διαχρονικά είναι αντιμέτωπη με γραφειοκρατικά προβλήματα. Έχουν απλουστευθεί οι διαδικασίες;

Αλλού έχουν απλοποιηθεί και αλλού έχουν χειροτερέψει. Έχει δυσκολέψει περισσότερο το αδειοδοτικό, πολεοδομικό και ελεγκτικό σκέλος. Θα πρέπει ακόμη να απλοποιηθεί η νομολογία και να κωδικοποιηθούν οι δεκάδες διατάξεις που ισχύουν για το ίδιο αντικείμενο, γεγονός που λειτουργεί αποτρεπτικά. Εξίσου αποτρεπτικά λειτουργεί ο τρόπος που λειτουργούν οι πολεοδομίες και πολλές άλλες υπηρεσίες. Για την λήψη ενός πιστοποιητικού από τα υποθηκοφυλακεία απαιτούνται μήνες.

Συνομιλώντας με ξένους επενδυτές, σας αναφέρουν το ενδεχόμενο πολιτικής αστάθειας ως παράγοντα κινδύνου;   

Ακόμη το ζήτημα του πολιτικού ρίσκου της χώρας δεν τους προβληματίζει. Ωστόσο, είναι αυτονόητο πως ανεξάρτητα από κομματικές αποχρώσεις η χώρα έχει ανάγκη από μία πολιτική σταθερότητα. Είναι ο τρίτος χρόνος κατά τον οποίο η πορεία της οικονομίας, παρά την πανδημία, είναι σταθερά ανοδική και η χώρα βελτιώνει το προφίλ της προς τους ξένους επενδυτές. Θα ήταν κρίμα λόγω ενδεχόμενης πολιτικής δυσκολίας στις επόμενες εκλογές να χάσουμε πάλι αυτό το χρόνο και το μομέντουμ.  

Διαβάστε επίσης: 

EBRD: Επενδύει επιπλέον 50 εκατ. ευρώ στη Dimand για την ανάπτυξη πράσινων κτιρίων

Επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ για δικαστικά ακίνητα σε βάθος τριετίας

Dimand: Στον Πειραιά το πρώτο «πράσινο» πάρκινγκ

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News