Τράπεζες: Συνωστισμός επενδυτών για τα ακίνητα

Πόλο έλξης μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων από το χώρο του real estate αποτελεί η ελληνική αγορά ακινήτων, όπως προκύπτει από τις δύο μεγάλες συναλλαγές που δρομολογούνται αυτή την περίοδο από την Alpha Bank και την τράπεζα Πειραιώς.

Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος βρίσκεται το project Skyline της Alpha Bank που στοχεύει μέσω μιας δομημένης συναλλαγής στην αναζήτηση στρατηγικού επενδυτή για τη δημιουργία μιας νέας εταιρείας joint venture, στην οποία θα μεταφερθούν 500 περίπου ακίνητα της Τράπεζας συνολικής αξίας 500 εκατ. ευρώ. 

Σύμφωνα με πληροφορίες του Moneyreview στη διαδικασία των data rooms συμμετείχε διψήφιος αριθμός επενδυτών και η Τράπεζα αναμένει τις μη δεσμευτικές προσφορές στα τέλη Οκτωβρίου, με στόχο έως τα τέλη του χρόνου να έχει ολοκληρωθεί και η δεύτερη φάση της υποβολής δεσμευτικών προσφορών. Στο project Skyline επιστρατεύεται η Alpha Αστικά Ακίνητα, με συνολική αξία χαρτοφυλακίου 40 εκατ. ευρώ, αλλά και η Alpha Real Estate Management & Investment και σύμφωνα με τον σχεδιασμό η Τράπεζα θα μεταβιβάσει ένα επιλεγμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων (κυρίως εμπορικά) αξίας περίπου 500 εκατ. ευρώ  στην Alpha Αστικά Ακίνητα, η οποία θα μετασχηματιστεί και θα αποτελέσει το βασικό όχημα για το joint venture με τον στρατηγικό επενδυτή. Πρόκειται για ακίνητα που έχουν περιέλθει στην Τράπεζα κυρίως μέσω ρευστοποιήσεων και είναι ώριμα για τη μεταβίβασή τους και την αξιοποίησή τους. 

Στην νέα εταιρεία που θα δημιουργηθεί η Alpha Bank θα διατηρήσει μειοψηφικό ποσοστό, επιτυγχάνοντας με αυτό τον τρόπο, αφενός να περιορίσει την έκθεσή της στο real estate και να μειώσει το σταθμισμένο ενεργητικό της κατά 400 εκατ. ευρώ και αφετέρου να επωφεληθεί από τις ισχυρές προοπτικές ανάπτυξης και τις υπεραξίες που θα δημιουργηθούν στον τομέα της διαχείρισης ακινήτων στο μέλλον. Να σημειωθεί ότι η Alpha Bank διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 800 εκατ. ευρώ, ενώ άλλα 500 εκατ. ευρώ είναι η αξία των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων από τον όμιλο.

Project Terra

Η δεύτερη συναλλαγή είναι το project Terra που δρομολογεί η τράπεζα Πειραιώς με 3.000 περίπου ακίνητα συνολικής αξίας άνω του 1 δισ. ευρώ και για το οποίο έχουν προκριθεί δύο ισχυρές υποψηφιότητες, της Dromeus με την στήριξη της Blackstone και της κοινοπραξίας Invel/ Prodea. Για την ακρίβεια πρόκειται για 2758 ακίνητα , από τα οποία τα

• 1385 είναι οικιστικά ακίνητα η αξία των οποίων εκτιμήθηκε στα 151 εκατ. ευρώ 

• 786 είναι εμπορικά ακίνητα, η αξία των οποίων αποτιμήθηκε στα 253 εκατ. ευρώ

• 194 είναι οικόπεδα με εκτιμώμενη αξία 41 εκατ. ευρώ

• 183 είναι βιομηχανικά ακίνητα, η αξία των οποίων αποτιμήθηκε στα 192 εκατ. ευρώ

• 125 είναι ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα από την Τράπεζα, η αξία των οποίων αποτιμήθηκε στα 307 εκατ. ευρώ

• 54 είναι ξενοδοχεία με εκτιμώμενη αξία 43 εκατ. ευρώ και 

• άλλα 51 ακίνητα αξίας 37 εκατ. ευρώ είναι άλλων χρήσεων

To project Terra αποτελεί το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο ακινήτων που μεταβιβάζεται μέχρι σήμερα με τη μορφή πακέτου από συστημική τράπεζα και στοχεύει στην ελάφρυνση του ισολογισμού της τράπεζας Πειραιώς από τον τεράστιο όγκο ακινήτων που έχει συσσωρεύσει μέχρι σήμερα κυρίως μέσα από τις απορροφήσεις τραπεζών και από ρευστοποιήσεις. Να σημειωθεί ότι το συνολικό χαρτοφυλάκιο της Τράπεζας φθάνει τα 3 δισ. ευρώ, από τα οποία τα μισά περίπου είναι εμπορικά ακίνητα και εκτός από το project Terra, η Τράπεζα έχει αναθέσει τη διαχείριση ακινήτων αξίας 1 δισ. ευρώ περίπου στην Intrum. 

Βαρίδι για τους ισολογισμούς

Η μείωση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων αναδεικνύεται για τις τράπεζες το στοίχημα της επόμενης μέρας στη βάση και των στόχων που θέτει ο SSM για μείωση των non performing assets, δηλαδή της έκθεσης στο real estate, που συνιστά βαρίδι για τους ισολογισμούς των τραπεζών. Τα ακίνητα αυτά αποτελούν βαρίδι, όχι μόνο γιατί δεν παράγουν έσοδα, αλλά επιπλέον γιατί απαιτούν σημαντικά έξοδα για τη συντήρησή τους και κυρίως για την τακτοποίηση των παρατυπιών που έχουν, έτσι ώστε να μπορέσουν στη συνέχεια να πουληθούν. Το απόθεμα των ακινήτων στους ισολογισμούς των εμπορικών τραπεζών αυξάνεται σταδιακά τα τελευταία χρόνια, καθώς τα ακίνητα που αποκτούν οι τράπεζες από τους πλειστηριασμούς είναι περισσότερα από αυτά τα οποία, έως σήμερα τουλάχιστον, προωθούν για πώληση στην αγορά. Οι τράπεζες αποκτούν σχεδόν το 80% των ακινήτων που πλειστηριάζονται επιτυχώς, ενώ απαιτείται μια χρονοβόρα διαδικασία ωρίμανσης των ακινήτων, που διαρκεί από 8 έως 12 μήνες, προτού διατεθούν προς πώληση στην αγορά. 

Την ίδια στιγμή η αγορά ακινήτων εμφανίζεται πολλά υποσχόμενος τομέας τα προσεχή χρόνια, καθώς τα εισοδήματα θα ανακάμπτουν και η ζήτηση για οικιστικά, για εμπορικά ακίνητα, αλλά και χώρους logistics έχει αρχίσει σταδιακά να επιστρέφει. 

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς οι τράπεζες διαθέτουν στο ενεργητικό τους περίπου 25 χιλιάδες ακίνητα συνολικής αξίας 7 δισ. ευρώ. Από αυτά το 55%-60% είναι οικιστικά, το 30%-35% εμπορικά ακίνητα και το υπόλοιπο περίπου 10% οικόπεδα και αγροτεμάχια. Το μεγαλύτερο μέρος του χαρτοφυλακίου αυτού (περίπου 65%) βρίσκεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αθήνα, ενώ το υπόλοιπο είναι διάσπαρτο σε όλη τη χώρα. Σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων έχει προέλθει από κατασχέσεις και ανακτήσεις (REOs), μια πρακτική που αναμένεται να ενταθεί τους επόμενους μήνες, καθώς οι πλειστηριασμοί έπειτα από μακρά περίοδο «παγώματος» λόγω COVID, έχουν επιστρέψει στην καθημερινή πρακτική. 

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News