Ακίνητα: Ρεκόρ εσόδων από μεταβιβάσεις – Ωριμάζει η αγορά

Συνεχίστηκε και το 2023 η μεγάλη αύξηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων που κατεγράφη το 2022, έπειτα από χρόνια στασιμότητας και εξαιτίας της πανδημίας και της ενεργειακής κρίσης. Οπως προκύπτει από τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, πέρυσι σημειώθηκε νέο ρεκόρ που σύμφωνα με εκτιμήσεις οφείλεται στο μεγάλο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές.

Οπως αναφέρει ρεπορτάζ της Καθημερινής, τα έσοδα από τις μεταβιβάσεις ακινήτων (διαμερισμάτων και οικοπέδων) ανήλθαν στα 520,24 εκατ. ευρώ. Η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρείται στις πωλήσεις διαμερισμάτων, οι οποίες έφθασαν στα 426,04 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 14,76% σε σύγκριση με το 2022.

Εάν συνυπολογισθούν και τα έσοδα από τις κληρονομιές, τις γονικές παροχές και τις δωρεές (240,67 εκατ. ευρώ), το ποσό που εισέπραξε το ελληνικό Δημόσιο ξεπερνάει τα 760 εκατ. ευρώ για το 2023.

Η πλατφόρμα myProperty δέχθηκε περισσότερες από 400.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών, αυξημένες κατά 73,5% σε σύγκριση με το 2022 (οι περισσότερες δηλώσεις υπεβλήθησαν χειρόγραφα στην εφορία).

Εάν συνυπολογισθούν και τα έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ, το εισπραττόμενο ποσό από το Δημόσιο ξεπερνάει τα 3 δισ. ευρώ ετησίως.

Σημειώνεται ότι σε αντίθεση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, η Ελλάδα εξαιρείται από το καθεστώς ΦΠΑ στα ακίνητα. Ωστόσο, αρκετές χώρες έχουν εξαιρέσεις από τον ΦΠΑ σε ό,τι αφορά την κοινωνική στέγαση (ή την πρώτη κατοικία με βάση εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια) ή κατά την κατασκευή των ακινήτων. Για παράδειγμα δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στην κατασκευή ακινήτου στο Λουξεμβούργο, στη Μάλτα, στην Πορτογαλία και στην Ιρλανδία.

Παράλληλα, σχεδόν όλες οι χώρες της Ε.Ε. επιβάλλουν φόρο στην ακίνητη περιουσία. Η χώρα μας, με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία που έχει δημοσιεύσει η Ε.Ε., έχει το υψηλότερο ποσοστό εσόδων από την επιβολή φόρου στα ακίνητα στο σύνολο των φορολογικών εσόδων.

Συγκεκριμένα, τα έσοδα από την ακίνητη περιουσία αποτελούν το 6,1% των φορολογικών εσόδων (στοιχεία 2021), όταν ο μέσος όρος της Ε.Ε. είναι 2,6%. Με βάση τα ίδια στοιχεία, το 2009 τα έσοδα από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας ανέρχονται στο 3,1%, με τη χώρα να βρίσκεται και πάλι στην τέταρτη θέση με τους υψηλότερους φόρους στην Ε.Ε.

Από τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων προκύπτει ότι η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών έχει ανοίξει αρκετά, έπειτα από δύο και πλέον χρόνια από την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και των βορείων προαστίων του λεκανοπεδίου. Παράλληλα καταγράφεται κλείσιμο της ψαλίδας στις πωλήσεις νέων και παλαιών ακινήτων.

Ο Δήμος Αθηναίων κρατάει τα σκήπτρα στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Από την αρχή του έτους άλλαξαν χέρια περισσότερα από 4.600 ακίνητα. Σύμφωνα με τα συμβόλαια, σε πολλές περιπτώσεις οι πράξεις κινούνται πολύ πάνω από τις αντικειμενικές αξίες.

Για παράδειγμα, διαμέρισμα 83 τ.μ. 5ου ορόφου στο Κολωνάκι, το οποίο κατασκευάστηκε το 1950, αγοράστηκε στην τιμή των 800.000 ευρώ ή 9.639 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 4.250 ευρώ.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία. Βραχυπρόθεσμα εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στην Αττική και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.

Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, πρόγραμμα «Σπίτι μου») για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω») αναμένεται να βοηθήσουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.

Ερχονται νέα όρια για τη «χρυσή βίζα»  

Σε δημόσια διαβούλευση τίθεται την ερχόμενη εβδομάδα το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο θα περιλαμβάνει αλλαγές στους ελέγχους και την παραγραφή των φορολογικών υποθέσεων. Στο σχέδιο νόμου θα συμπεριληφθεί και διάταξη με την οποία θα θεσπίζονται νέα όρια για τη «χρυσή βίζα». Ενα από τα σενάρια που εξετάζει το οικονομικό επιτελείο προβλέπει την αύξηση του ορίου για τη «χρυσή βίζα» στις 800.000 ευρώ, με διατήρηση του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ σε περιοχές μικρότερου ενδιαφέροντος, και τη θεσμοθέτηση ενός ενδιάμεσου ορίου ύψους 400.000 για περιοχές που δεν βρίσκονται στην κορυφή των επενδύσεων. Εξετάζεται επίσης όσοι επενδύουν μέσω της «χρυσής βίζας» να μην μπορούν να διαθέτουν προς βραχυχρόνια μίσθωση τα ακίνητα που αγόρασαν. Στο συγκεκριμένο θέμα ο Σύνδεσμος Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας, σε επιστολή που απέστειλε στον Κωστή Χατζηδάκη, «θεωρεί ότι οποιαδήποτε δέσμευση στη διαχείριση του ακινήτου δεν είναι κατ’ αρχήν θετική. Επιπλέον, αν εφαρμοστεί, θα πρέπει να συνοδευθεί από όριο ως προς το ύψος του ενοικίου». 

Μακροπρόθεσμους επενδυτές προσελκύει η ελληνική αγορά ακινήτων

Σημάδια «ωρίμανσης» έχει αρχίσει να παρουσιάζει πλέον η αγορά ακινήτων της χώρας, όσον αφορά τις προοπτικές επένδυσης που προσφέρει στους ξένους επενδυτές. Κατ’ αρχάς, όπως σημειώνουν στελέχη του κλάδου, η εξασφάλιση της επενδυτικής βαθμίδας λειτουργεί ως σημαντικό πλεονέκτημα, όντας ένα σημαντικό στοιχείο που απουσίαζε από την αρχή της οικονομικής κρίσης.

Η εξέλιξη αυτή θα προσελκύσει πιο ώριμους επενδυτές, που διαθέτουν μακροπρόθεσμη προσέγγιση σε κάθε αγορά, όπου τοποθετούν τα κεφάλαιά τους. Πρόκειται για μια σημαντική αντίθεση, σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, ιδίως όταν σοβούσε η οικονομική κρίση. Τότε, η ελληνική αγορά ακινήτων ήταν στη «λίστα» πολύ πιο κερδοσκόπων επενδυτών, με σαφώς πιο μικρό χρονικό ορίζοντα. Η βασική τους στόχευση ήταν να αγοράσουν ακίνητα σε χαμηλές τιμές και να τα μεταπωλήσουν 1-2 χρόνια μετά, όταν η αγορά ανέκαμπτε.

Σήμερα, όπως αναφέρει σε πρόσφατη ανάλυσή της η NBG Securities, η εικόνα της αγοράς έχει διαφοροποιηθεί. Κατ’ αρχάς, παρατηρείται το φαινόμενο της σύγκλισης των αποδόσεων της ελληνικής αγοράς με τις αντίστοιχες στην υπόλοιπη Ευρώπη. Το φαινόμενο αυτό είναι ιδιαίτερα σπάνιο για τα ελληνικά δεδομένα, καθώς, ανέκαθεν, η ελληνική αγορά συγκαταλεγόταν μεταξύ εκείνων που ενείχαν μεγαλύτερο ρίσκο (ακόμα και την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση) και κατά κανόνα προσέφεραν και πολύ υψηλότερες αποδόσεις. Αυτό έχει αρχίσει να αλλάζει κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας, καθώς οι τιμές πώλησης και οι αξίες των ακινήτων εισοδήματος στην Ελλάδα, λόγω και της μεγάλης αύξησης της ανάπτυξης σύγχρονων κτιριακών και κυρίως «πράσινων» υποδομών, έχουν αυξηθεί σημαντικά. Το ίδιο ισχύει ασφαλώς και σε ό,τι αφορά τα ενοίκια. Ετσι, οι αποδόσεις συμπιέζονται, αν και όπως τονίζει η NBG Securities, εξακολουθούν να είναι υψηλότερες από την υπόλοιπη Ευρώπη.

Παρ’ όλα αυτά, πλέον η «ψαλίδα» έχει περιοριστεί. Συγκεκριμένα, η μέση απόκλιση (ανάλογα με την κατηγορία ακινήτου) κυμαίνεται από 50 έως 190 μονάδες βάσης (0,5%-1,9%), με τα logistics να εξακολουθούν να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις, έναντι των αντίστοιχων ακινήτων στο εξωτερικό.

Την ίδια περίοδο, η κατακόρυφη αύξηση των επιτοκίων έχει αρχίσει να ασκεί πιέσεις στις αξίες των ακινήτων εισοδήματος, με αποτέλεσμα να αυξάνονται οι αποδόσεις. Ταυτόχρονα όμως αυξημένο είναι και το ρίσκο, λόγω της συνεχιζόμενης στροφής πολλών επιχειρήσεων σε πιο προσιτές λύσεις στέγασης, αλλά και σε μικρότερες επιφάνειες, λόγω της επικράτησης του μοντέλου της υβριδικής εργασίας. Αντιθέτως, στην ελληνική αγορά, παρότι επίσης παρατηρείται αυξημένη στροφή προς την υβριδική εργασία, υπάρχει και πολύ μεγάλη ζήτηση για σύγχρονους βιοκλιματικούς χώρους γραφείων. Αντίστοιχα, πολύ υψηλή είναι και η ζήτηση σύγχρονων χώρων logistics, με αποτέλεσμα η ελληνική αγορά να προσφέρει ποσοστό κενών χώρων μόλις 6%, καθιστώντας την τοποθέτηση στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων ιδιαίτερα ασφαλή και επικερδή.

Οπως επισημαίνει στην ανάλυσή της η NBG Securities, «η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί ένα συγκριτικό πλεονέκτημα σε σχέση με τις μεγάλες αγορές της Ευρώπης, προσφέροντας ελκυστικότερα spreads, σε σχέση με τις αποδόσεις των κρατικών ομολόγων. Θεωρούμε ότι η σύγκριση αυτή είναι αιτιολογημένη, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά των ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών, που έχουν χαρακτηριστικά ανάλογα ενός ομολόγου, δηλαδή προσφέρουν σχετική εξασφάλιση σε σχέση με το ύψος και τη διάρκεια των πληρωμών, όπως επίσης και χαμηλότερο επίπεδο επενδυτικού κινδύνου, έναντι άλλων μορφών επένδυσης». Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, οι αποδόσεις των ελληνικών ακινήτων είναι υψηλότερες έναντι των κρατικών ομολόγων, σε σύγκριση με άλλες αγορές στην Ευρώπη. Σύμφωνα με την NBG Securities, η απόκλιση αυτή θα μειωθεί στο μέλλον, αλλά και πάλι θα παραμείνει υψηλότερη, έναντι άλλων ανεπτυγμένων αγορών.

Καταλήγοντας την ανάλυσή της, η NBG Securities εκτιμά ότι ο «αμυντικός» επενδυτικός χαρακτήρας του κλάδου των ακινήτων, σε συνδυασμό με τη διάθεση των επενδυτών να μειώσουν το ρίσκο τους, με δεδομένο ότι διατηρείται η ανασφάλεια και το περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων, καθιστά την επένδυση σε ακίνητα ιδιαίτερα ελκυστική.

Ταυτόχρονα, η ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση ακινήτων εισοδήματος υψηλών προδιαγραφών ενισχύει ακόμα περισσότερο τον βαθμό ελκυστικότητας των ελληνικών ακινήτων, που αποκτούν πλέον χαρακτήρα «επενδυτικού καταφυγίου», αλλά κι ενός τομέα με υψηλές προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξης. Ως πιθανοί κίνδυνοι αξιολογούνται μια νέα αύξηση του κόστους κατασκευής, σε περίπτωση νέας ανόδου του ενεργειακού κόστους και των πρώτων υλών, τυχόν γεωπολιτικοί κίνδυνοι, που θα επιδεινώσουν το επενδυτικό κλίμα και η διατήρηση της αυστηρής νομισματικής πολιτικής από τις κεντρικές τράπεζες διεθνώς.

Διαβάστε επίσης: 

Ακίνητα: Αυξάνονται οι αγοραπωλησίες στην Αττική – Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη άνοδο

Ακίνητα: Άλμα 60% στις τιμές κατά μέσο όρο την τελευταία 6ετία

Ξανά στο «τραπέζι» οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News