Το «μαύρο» χρήμα δισεκατομμυρίων στην οικοδομή
Ενα ακόμη βήμα προς την κατεύθυνση της ανάσχεσης της ροής αδήλωτων εισοδημάτων στην αγορά ακινήτων αποτελεί η πρόσφατη πρωθυπουργική εξαγγελία για την υποχρεωτική χρήση τραπεζικού εμβάσματος στις αγοραπωλησίες. Η κατάργηση των μετρητών συντελεί προς αυτή την εξέλιξη, καθώς η διακίνηση χρήματος σε φυσική μορφή δύναται να διαιωνίζει τη φοροδιαφυγή, διατηρώντας την «γκρίζα» οικονομία σε πολύ υψηλό ποσοστό. Ασφαλώς κάτι τέτοιο δεν αφορά αποκλειστικά την αγορά ακινήτων, αλλά ίσως και ακόμη περισσότερο κι άλλους τομείς, όπως π.χ. η αγορά έργων τέχνης, ακριβών ρολογιών και κοσμημάτων κ.λπ., όπου επίσης διακινούνται μεγάλες ποσότητες ρευστού χρήματος σε φυσική μορφή.
Βεβαίως, η κατάργηση των μετρητών από τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων δεν θα σταματήσει υποχρεωτικά και τη διακίνηση αδήλωτων κεφαλαίων. Οπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου, από τη στιγμή που κάθε μεταβίβαση αποτελεί μια συναλλαγή μεταξύ δύο ιδιωτών, αρκεί αμφότεροι να είναι διατεθειμένοι να συνεργαστούν προκειμένου να ξεπεραστεί το «εμπόδιο» της απαγόρευσης μετρητών. «Αρκεί π.χ. να δοθεί ένα μέρος του ποσού με μετρητά, ακόμη κι έξω από την πόρτα του συμβολαιογραφικού γραφείου και στη συνέχεια να υπογραφεί και το συμβόλαιο, χωρίς να μπορεί ο συμβολαιογράφος να παρέμβει», αναφέρει παράγοντας της αγοράς. Σήμερα γίνονται τέτοιες πράξεις χωρίς καμία μεσολάβηση τράπεζας ούτε καν στο σκέλος της μεταφοράς χρημάτων, ωστόσο είναι ένα μικρό ποσοστό του συνόλου.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής Λευτέρη Ποταμιάνο, «σήμερα μια μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να γίνει με τρεις τρόπους: με μετρητά σε φυσική μορφή, με τραπεζική επιταγή ή με ηλεκτρονική μεταφορά χρημάτων. Με το μέτρο που ανακοινώθηκε, στην πράξη καταργούνται κυρίως οι δύο πρώτες μορφές και επιβάλλεται ο τρίτος τρόπος ως υποχρεωτικός».
Πάντως, όπως αναφέρουν φορείς της αγοράς, σήμερα εκτός από το «πόθεν έσχες» στην αγορά και την πώληση ακινήτου, υπάρχει σαφώς πιο έντονος έλεγχος, κυρίως από τις τράπεζες, στη διακίνηση μεγάλων χρηματικών ποσών. Για παράδειγμα, όποιος έχει πουλήσει ακίνητο κι έχει δει απότομη αύξηση των καταθέσεών του, δέχεται και το αντίστοιχο τηλεφώνημα από το τραπεζικό κατάστημα της περιοχής του, ώστε να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων αυτών. Αυτό έχει καταστήσει αρκετούς πωλητές ιδιαίτερα επιφυλακτικούς στην αποδοχή «μαύρου» χρήματος, καθώς γνωρίζουν ότι θα είναι πιο δύσκολη η εκ νέου διοχέτευσή του στην αγορά για την απόκτηση αγαθών και υπηρεσιών.
Εκτός από τις αγοραπωλησίες, σημαντική φοροδιαφυγή πραγματοποιείται και στο σκέλος της κατασκευής κατοικιών, όπως τουλάχιστον αναφέρουν μεγάλοι όμιλοι του κλάδου. «Μη απόδοση ΦΠΑ σε υλικά και εργασία, ακόμη και εικονικά τιμολόγια συνιστούν καθημερινότητα για μερίδα επιχειρήσεων του κλάδου των οικοδομών», τονίζει στέλεχος της αγοράς, με αποτέλεσμα να προκύπτει αθέμιτος ανταγωνισμός για όσους επιχειρούν να είναι νόμιμοι, κάτι άλλωστε που είναι υποχρεωτικό για έναν εισηγμένο όμιλο ανάπτυξης ακινήτων.
Στην πράξη, ο κατασκευαστής που θα επιδοθεί σε τέτοιες πρακτικές μπορεί αφενός μεν να εξασφαλίζει μεγαλύτερο περιθώριο κέρδους, αλλά και να πουλάει τα ακίνητά του σε πολύ πιο ελκυστικές τιμές, συγκριτικά με τον ανταγωνισμό. Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, οι μεγάλοι όμιλοι καλούνται να αντεπεξέλθουν, όχι μόνο στο κόστος κατασκευής που έχει αυξηθεί, αλλά και στη φοροδιαφυγή που συντελείται. Το ελάχιστο κόστος κατασκευής, μαζί με την αγορά του οικοπέδου και μια ποιοτική κατασκευή, διαμορφώνεται σήμερα πέριξ των 3.0003.500 ευρώ/τ.μ. στο λεκανοπέδιο της Αττικής, κάτι που σημαίνει ότι μια εισηγμένη εταιρεία θα πρέπει να βρει αγοραστές για 4.5005.000 ευρώ/τ.μ., υπολογίζοντας και το κέρδος της. Στην αγορά, όμως, απαντώνται πολλές νεόδμητες κατοικίες, π.χ. στα βόρεια προάστια, όπου η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται γύρω στις 3.500-4.000 ευρώ/τ.μ., ήτοι αρκετά φθηνότερα. Μια λύση θα ήταν η υλοποίηση έργων μεγάλης κλίμακας, που όμως είναι αδύνατο να εφαρμοστεί στην ελληνική αγορά λόγω έλλειψης των κατάλληλων εκτάσεων. Πάντως, μετά και την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές από τις αρχές του 2020 και μετά, φαίνεται πως έχει περιοριστεί έως έναν βαθμό η φοροδιαφυγή από τους κατασκευαστές νέων οικοδομών, τουλάχιστον στο σκέλος της πώλησης. Πριν από αυτό υπήρχαν αρκετά παραδείγματα και μαρτυρίες ενδιαφερομένων αγοραστών, οι οποίοι έκαναν λόγο για πρακτικές που θύμιζαν «Φαρ Ουέστ» από μερίδα κατασκευαστών. Μια τέτοια περίπτωση αφορούσε κατασκευαστή στα νότια προάστια, ο οποίος ζητούσε από τους πελάτες του να συναινέσουν στην αποπληρωμή περίπου του 30% του τιμήματος σε μορφή μετρητών εις χείρας, χωρίς δηλαδή τραπεζικό έμβασμα ή επιταγή. Το ποσό αυτό αφορούσε ουσιαστικά τη διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική τιμή και την τιμή πώλησης. Αν δεν συμφωνούσαν, τότε η τελική τιμή πώλησης αυξανόταν αντίστοιχα, καθώς, κατά δήλωση του ιδίου, «θα πρέπει να πληρώσω κι εγώ τον ΦΠΑ».
Η φοροδιαφυγή, η ατιμωρησία και η εκτίναξη των τιμών
Σε αντίθεση με τη σημερινή πραγματικότητα, κατά την οποία σε αρκετά συμβόλαια αναγράφεται ακόμη και το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος, κατά τη δεκαετία του 2000, όταν η κτηματαγορά βίωσε τη μεγαλύτερη περίοδο ανάπτυξης των τελευταίων δεκαετιών, η φοροδιαφυγή ήταν πολύ πιο εκτεταμένη.
Ορισμένοι φορείς του κλάδου υπολογίζουν ότι έως και 70 δισ. ευρώ αδήλωτων εισοδημάτων διακινήθηκαν στην αγορά κατοικίας κατά τη διάρκεια της περιόδου αυτής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά τη δεκαετία 2001-2010 πωλήθηκαν στη χώρα 800.000 ακίνητα (νεόδμητα και μεταχειρισμένα), η πλειονότητα των οποίων πωλήθηκε σε τιμές αρκετά υψηλότερες των αντικειμενικών, επί των οποίων συντάχθηκαν τα σχετικά συμβόλαια. Με μια συντηρητική προσέγγιση απόκλισης της τάξης των 60.000-80.000 ευρώ ανά ακίνητο, προκύπτει ότι είναι πιθανόν τα αδήλωτα κεφάλαια να κινούνται μεταξύ 50 και 70 δισ. ευρώ. Αντιλαμβάνεται, λοιπόν, κανείς το μέγεθος της φοροδιαφυγής.
Η δε ατιμωρησία του συστήματος αυτού, που αποτέλεσε καθεστηκυία πρακτική κατά την περίοδο από τα τέλη της δεκαετίας του ’90 και μέχρι και το 2008, συνηγορεί υπέρ της επανεμφάνισης του «μαύρου» χρήματος στην αγορά ακινήτων και της φοροδιαφυγής. Μακροπρόθεσμα, δε, λειτουργεί αρνητικά για την αγορά, καθώς οι τιμές «φουσκώνουν» ανάλογα με το ποσοστό του κέρδους που επιθυμεί να εξασφαλίσει ο εκάστοτε πωλητής – κατασκευαστής. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων εκτινάχθηκαν κατά 150% κατά μέσον όρο εντός μιας περιόδου 10-12 ετών, χωρίς να υπάρξει ανάλογη άνοδος των εισοδημάτων και ασφαλώς χωρίς να δικαιολογείται από το ισοζύγιο προσφοράς – ζήτησης. Ο λόγος ήταν κυρίως ο τεράστιος όγκος «μαύρου»-αδήλωτου χρήματος, που διακινούνταν κατά κανόνα εν γνώσει των Αρχών, αλλά και των τραπεζών, που ενέκριναν στεγαστικά δάνεια ακόμη και στο 100% της αξίας των προς απόκτηση ακινήτων.
Σήμερα εκτιμάται ότι υπάρχει μεγαλύτερη «αυτοσυγκράτηση», παρότι πλέον το 70%80% των αγοραπωλησιών πραγματοποιείται χωρίς τραπεζικό δανεισμό, δηλαδή αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια των αγοραστών. Αναμφίβολα, ένα ποσοστό αυτών έχει προέλθει από αδήλωτα εισοδήματα, ιδίως αν λάβει κανείς υπόψη του ότι αυτοί που αγοράζουν σήμερα κατοικίες δεν είναι μισθωτοί και συνταξιούχοι, αλλά κυρίως γιατροί, δικηγόροι και επιχειρηματίες, ήτοι ελεύθεροι επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενοι. Πρόκειται δηλαδή για τις βασικές κατηγορίες που θεωρούνται χαμηλών εισοδημάτων στα «μάτια» των φορολογικών υπηρεσιών.
Τα στατιστικά στοιχεία των τελευταίων τουλάχιστον δέκα ετών δείχνουν ότι οι 7 στους 10 επαγγελματίες δηλώνουν εισοδήματα έως 10.000 ευρώ, ενώ παλαιότερα έφθαναν τις 12.000 ευρώ, όσο ήταν και το ύψος του αφορολόγητου ορίου. Αυτή η κατάσταση συνεχίζεται και σήμερα. Μάλιστα, το σύνολο των επαγγελματιών – αυτοαπασχολουμένων δηλώνει ακαθάριστα έσοδα περίπου 38-40 δισ. ευρώ τον χρόνο και εμφανίζει καθαρά περίπου 4 δισ. ευρώ.
Εκμεταλλεύονται τις αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών
Από τα «παράθυρα» που εξακολουθούν να εκμεταλλεύονται αρκετοί συναλλασσόμενοι στην αγορά ακινήτων είναι ασφαλώς η σταθερά υψηλή απόκλιση των αντικειμενικών από τις εμπορικές τιμές, φαινόμενο που είναι κυρίως εμφανές στις περιοχές υψηλής ζήτησης της Αττικής, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως π.χ. τα νησιά των Κυκλάδων. Η τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης (με βάση τις οποίες υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες) πραγματοποιήθηκε πριν από δύο και πλέον χρόνια, στα μέσα του 2021, με βάση εισηγήσεις εκτιμητών που είχαν προηγηθεί και αφορούσαν τιμές που επικρατούσαν στην αγορά στο τέλος του 2020 και τις αρχές του 2021.
Εκτοτε φυσικά οι εμπορικές τιμές πώλησης κατοικιών έχουν εκτοξευθεί. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), από τις αρχές του 2021 και μέχρι το τέλος του φετινού δεύτερου τριμήνου, οι τιμές στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά 32,5%, με τις αυξήσεις σε βόρεια και νότια προάστια να εκτιμάται ότι είναι ακόμη υψηλότερες. Σε πανελλαδικό επίπεδο δε, η αύξηση των τιμών κατά την ίδια περίοδο διαμορφώνεται σε 30% κατά μέσον όρο, χωρίς ιδιαίτερη διαφορά είτε πρόκειται για νεόδμητο ακίνητο είτε για μεγαλύτερης ηλικίας.
Αυτό σημαίνει ότι μια μέση απόκλιση μπορεί να διαμορφώνεται πέριξ των 100.000 ευρώ για ένα τυπικό διαμέρισμα, ποσό ασφαλώς που προσφέρει σημαντικό περιθώριο για διακίνηση «μαύρου» χρήματος, εφόσον φυσικά υπάρχει η σύμφωνη γνώμη πωλητή και αγοραστή, καθώς η πρακτική της δήλωσης της αντικειμενικής τιμής στα συμβόλαια αγοραπωλησίας και όχι της εμπορικής, αποτελεί «πεδίο δόξης λαμπρό» για την απόκρυψη εισοδημάτων. Αυτό μπορεί να γίνει π.χ. από τον αγοραστή, που δεν επιθυμεί να εμφανίσει εισόδημα που δεν έχει δηλώσει και για το οποίο δεν έχει φορολογηθεί. Μπορεί όμως να ζητηθεί κι από τον πωλητή, ιδίως αν αυτός έχει ληξιπρόθεσμα χρέη προς την εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία ή ακόμη και προς τις τράπεζες. Με τον τρόπο αυτό προστατεύεται έναντι κατάσχεσης χρηματικών ποσών που προκύπτουν από πώληση περιουσιακών στοιχείων. Συνήθως αυτό ζητείται κυρίως από ελεύθερους επαγγελματίες και αυτοαπασχολούμενους και λιγότερο από μισθωτούς ή συνταξιούχους, των οποίων τα εισοδήματα είναι κατά κανόνα φανερά και φορολογημένα.
Με βάση τα συμβόλαια που δηλώνονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, είναι εμφανές ότι οι αξίες που δηλώνονται είναι κατά κύριο λόγο οι αντικειμενικές και όχι οι εμπορικές. Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της μεσιτικής εταιρείας TOPO GES ΙΚΕ, το 2022 η μέση αξία των συμβολαίων που είχαν καταχωριστεί, π.χ. σε περιοχές όπως Κηφισιά, Χαλάνδρι, Γλυφάδα και Νέα Σμύρνη, υπολείπονταν σημαντικά των εμπορικών αξιών. Ειδικότερα, η απόκλιση στην Κηφισιά αγγίζει το 65%, στη Ν. Σμύρνη το 62,2% και στο Χαλάνδρι το 54%, ποσοστά που σήμερα είναι ακόμη υψηλότερα. Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα, πωλήθηκε πρόσφατα κατοικία αντί 10.900 ευρώ/τ.μ. με αντικειμενική τιμή 7.000 ευρώ/τ.μ. (απόκλιση 55%), τη στιγμή που πέρυσι η απόκλιση διαμορφωνόταν σε 47% κατά μέσο όρο.
Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, παρότι οι τιμές ζώνης αυξήθηκαν κατά 95% κατά μέσον όρο, εξακολουθούν να υπολείπονται κατά 51,5%, μια και η μέση τιμή η οποία δηλώθηκε στα συμβόλαια αγοραπωλησίας κατοικιών το 2022 ήταν μόλις 1.390 ευρώ/τ.μ., έναντι μέσης τιμής πώλησης 2.100 ευρώ/τ.μ. το ίδιο διάστημα.
Διαβάστε επίσης:
Αλλάζει η αγορά ακινήτων: Ο νέος οδικός χάρτης για αγοραπωλησίες και βραχυχρόνιες μισθώσεις
ΥΠΕΘΟ: 12 ερωταπαντήσεις για τα νέα μέτρα – Τι αλλάζει
ΥΠΕΘΟ: Μέτρα σε 4 άξονες – Όλες οι κινήσεις για εισοδήματα, φοροδιαφυγή, τράπεζες
Ακολουθήστε το Money Review στο Google News
