Το παράδοξο των ακινήτων: Λιγότερα στεγαστικά, περισσότερες πωλήσεις

Ενισχύεται, όπως δείχνουν τα σχετικά στοιχεία, το µερίδιο των µετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Η απότοµη αύξηση των επιτοκίων δανεισµού έχει περιορίσει κατακόρυφα τη ζήτηση στεγαστικών δανείων, αλλά την ίδια στιγµή οι συναλλαγές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, όπως άλλωστε και οι τιµές πώλησης, που σπάνε το ένα ρεκόρ µετά το άλλο. Σύµφωνα µε τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η ροή χρηµατοδότησης στη στεγαστική πίστη υποχώρησε κατά 646 εκατ. ευρώ κατά το φετινό πρώτο εξάµηνο σε σχέση µε πέρυσι, ενώ µόνο τον Ιούνιο η αρνητική ροή χρηµατοδότησης άγγιξε τα 38 εκατ. ευρώ.

Οπως τονίζει η ΤΤΕ, «η αποφυγή δανεισµού αποδίδεται στην αύξηση των τιµών των κατοικιών, που αποθαρρύνει τις πρωτοβουλίες για απόκτηση κατοικίας, παρά τη συγκράτηση των νέων επιτοκίων για στεγαστικά δάνεια που προσφέρουν οι τράπεζες». Στην πρόσφατη έκθεση για τη νοµισµατική πολιτική η ΤΤΕ είχε σηµειώσει ότι κατά το φετινό πρώτο τετράµηνο το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων µειώθηκε κατά 7,2% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 67,3% που είχε σηµειωθεί κατά το πρώτο τετράµηνο του 2022. Παράλληλα, έπειτα από δύο χρόνια συνεχούς αύξησης της ζήτησης στεγαστικών δανείων, έχει παρατηρηθεί µείωση για τέσσερα διαδοχικά τρίµηνα (έως και το πρώτο τρίµηνο του 2023).

Αύξηση πράξεων

Τη στιγµή, όµως, που τα στοιχεία από την πορεία της στεγαστικής πίστης θα έπρεπε να αντανακλούν και µια γενικότερη υστέρηση των πράξεων αγοραπωλησίας, αλλά και την επιβράδυνση της ανόδου των τιµών έως και τη σταθεροποίησή τους, συµβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Σύµφωνα µε τα στοιχεία της ΑΑ∆Ε, οι ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου µεταβίβασης (που καταβάλλεται σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου) ανήλθαν σε 56.000 κατά το φετινό πρώτο τετράµηνο. Πρόκειται για µέγεθος που µεταφράζεται σε 168.000 συναλλαγές σε ετησιοποιηµένη βάση, αριθµός που εφόσον επιβεβαιωθεί θα συνιστά ετήσια αύξηση της τάξεως του 21% σε σχέση µε το 2022, όταν οι αντίστοιχες δηλώσεις είχαν ανέλθει σε 139.239.

Εκ των πραγµάτων, λοιπόν, είναι σαφές ότι στην αγορά κατοικίας διακινούνται πλέον περισσότερα µετρητά και ίδια κεφάλαια συγκριτικά µε το προηγούµενο διάστηµα. Υπενθυµίζεται ότι πριν από λίγους µήνες ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας Γκίκας Χαρδούβελης είχε αναφέρει σε οµιλία του στο ετήσιο συνέδριο της ΠΟΜΙ∆Α ότι το 80% των αγορών κατοικίας πραγµατοποιούνται χωρίς τραπεζικό δανεισµό, δηλαδή αποκλειστικά µε ίδια κεφάλαια.

Αυτή η αύξηση του µεριδίου των ιδίων κεφαλαίων που δαπανώνται για την αγορά κατοικίας οφείλεται κατ’ αρχάς στη διατήρηση του υψηλού αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, που ασφαλώς δεν πραγµατοποιείται µε τραπεζικό δανεισµό από το εγχώριο τραπεζικό σύστηµα. Με βάση τα στοιχεία της ΤΤΕ, κατά το πρώτο τρίµηνο του 2023 οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό ανήλθαν σε 497 εκατ. ευρώ, σηµειώνοντας αύξηση κατά 33% σε σχέση µε το αντίστοιχο περυσινό διάστηµα, όταν είχαν διαµορφωθεί σε 374 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, από τις αιτήσεις για λήψη πρώτης άδειας µόνιµου επενδυτή, στο πλαίσιο του προγράµµατος «Χρυσή βίζα», προκύπτει ότι κατά το φετινό πεντάµηνο (Ιανουάριος – Μάιος) έχουν πραγµατοποιηθεί αγοραπωλησίες αξίας 831 εκατ. ευρώ, έναντι 361 εκατ. ευρώ κατά το αντίστοιχο περυσινό διάστηµα.

Το «μαύρο» χρήμα

Αναµφίβολα, όµως, ένα σηµαντικό µέρος των αγορών ακινήτων αφορά Ελληνες αγοραστές και πραγµατοποιείται τόσο µέσω αποταµιεύσεων όσο και µε αδήλωτο πλούτο, δηλαδή κεφάλαια που έχουν αποκτηθεί, π.χ., µέσω φοροδιαφυγής ή φοροαποφυγής και άλλων δραστηριοτήτων. Πρόκειται για µια χρόνια παθογένεια του τοµέα των ακινήτων (ως «υποδοχέα» τέτοιων κεφαλαίων), που δεν φαίνεται να επιλύθηκε ούτε µε την υποχρέωση δήλωσης «πόθεν έσχες» κατά την αγορά. Αλλωστε υπάρχουν τρόποι να παρακαµφθεί και αυτή η υποχρέωση, είτε µέσω λογιστικών µεθόδων είτε και µέσω της αναγραφής χαµηλότερου ποσού από το πραγµατικό ύψος της αγοραπωλησίας κατά τη σύνταξη του συµβολαίου.

Ποιοι αγοράζουν

Σύµφωνα µε µεσιτικές πηγές, το µεγαλύτερο µέρος των Ελλήνων αγοραστών κατοικίας αφορά ελεύθερους επαγγελµατίες και αυτοαπασχολούµενους, π.χ. γιατρούς, δικηγόρους ή ακόµη και επαγγελµατίες του κλάδου της οικοδοµής (π.χ. υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι), όπως επίσης και στελέχη επιχειρήσεων. Το γεγονός ότι ένα σηµαντικό ποσοστό των παραπάνω επαγγελµατιών δηλώνει στην εφορία εισοδήµατα κάτω από το αφορολόγητο όριο συνιστά µια πολύ ξεκάθαρη ένδειξη για την προέλευση των χρηµάτων µε τα οποία γίνονται οι αγορές κατοικιών.

Αυτή η εξέλιξη συντηρεί σε υψηλό επίπεδο τη ζήτηση για αγορά κατοικίας και συνεπώς τροφοδοτεί και το «ράλι» των τιµών, καθιστώντας όλο και πιο απρόσιτη την απόκτηση ακινήτου από µισθωτούς που δεν έχουν τρόπους να «κρύψουν» εισοδήµατα, τουλάχιστον όχι µε την ίδια ευκολία. Με βάση τους δείκτες τιµών της ΤΤΕ υπολογίζεται ότι από την έναρξη της ανάκαµψης της αγοράς κατοικίας, δηλαδή από το πρώτο τρίµηνο του 2017 µέχρι και το τέλος του πρώτου τριµήνου του 2023, η µέση άνοδος των τιµών πώλησης στην Αττική διαµορφώνεται σε 68%! Μόνο κατά το φετινό πρώτο τρίµηνο η ετήσια αύξηση άγγιξε το 16,5%, επίδοση που αποτελεί ιστορικό υψηλό. Σε πανελλαδικό επίπεδο η αύξηση της περιόδου 2017-2023 αγγίζει το 50% (14,5% κατά το πρώτο τρίµηνο).

Διαβάστε επίσης: 

ΤτΕ: Αυξήθηκε η ζήτηση για στεγαστικά λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου»

Real estate: Κλείνει η ψαλίδα παλαιών και νεόδμητων ακινήτων

Real estate: Κοντά σε ιστορικό ρεκόρ οι τιμές ακινήτων

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News