BUSINESS & FINANCE

Real estate: Θα έρθει στην ελληνική αγορά η πτώση τιμών από το εξωτερικό;

Φωτ. shutterstock

14 Ιουνίου, 2023 Τε 14/06/2023, 16:59

Η αγορά ακινήτων της Αθήνας βρίσκεται σε ένα μοναδικό επενδυτικό σημείο τα τελευταία χρόνια, όπου ενώ οι περισσότερες αγορές βρίσκονταν στην πιο ακριβή τους φάση, η Ελλάδα βρισκόταν στην πιο φθηνή της φάση. Όμως, την περίοδο που διανύουμε, η αγορά βρίσκεται σε ένα σταυροδρόμι, υπό την επήρεια αντικρουόμενων δυνάμεων.

Σύμφωνα με ανάλυση του ιδρυτή της εταιρείας ακινήτων RESI Company, Κωνσταντίνο Παπαδόπουλο, εάν οι οικονομίες των ΗΠΑ και της Ευρώπης χτυπηθούν από μια σημαντική ύφεση, τότε η Ελλάδα και η Αθήνα θα επηρεαστούν αρνητικά, ίσως και σημαντικά, και με μία καθυστέρηση, αν και ενδέχεται η πορεία σχετικά με άλλες αγορές να είναι καλύτερη.

Αν όμως, αντί για ύφεση, οι μεγάλες οικονομίες της Δύσης παρουσιάσουν μια γενική επιβράδυνση, τότε είναι πολύ πιθανό η αθηναϊκή αγορά ακινήτων να προσπεράσει αυτήν την αδυναμία σε σχετικούς ρυθμούς και να συνεχίσει την επιτυχημένη πορεία των τελευταίων χρόνων.

Υπό αυτές τις συνθήκες, η RESI Company εκτιμά ότι η Αθήνα ακόμα προσφέρει ευκαιρίες για επενδύσεις σε ακίνητα, με την στήριξη της πολιτικής σταθερότητας, της ευνοϊκής ισορροπίας ζήτησης και προσφοράς ακινήτων καθώς και της οικονομικής ανάπτυξης, που με βάση το IMF World Economic Outlook, προβλέπεται να συνεχίσει να ξεπερνάει αυτήν της Ευρωζώνης και των ΗΠΑ για το 2023 και 2024.

Πτώση στις ξένες αγορές

Οι οικονομίες και αγορές της Αμερικής, Ηνωμένου Βασιλείου και Ευρωπαϊκής Ένωσης έχουν αρχίσει να δέχονται πιέσεις, καθώς ο υψηλός πληθωρισμός έχει προκαλέσει μία άνοδο επιτοκίων σε υψηλά που τελευταία φορά συναντήσαμε το 2007-2008. Βλέποντας το χρέος να ακριβαίνει και να δημιουργείται ρίσκο στις επαναχρηματοδοτήσεις, η επενδυτική διάθεση συρρικνώνεται, όπως σημειώνει η RESI Company. Σε επίπεδο δυτικών αγορών, οι δείκτες ακινήτων έχουν αρχίσει να μειώνονται, οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων παρουσιάζουν μειώσεις στις μετοχές τους, τα ΑΕΠ επιβραδύνονται και το ρίσκο ύφεσης έχει αυξηθεί.

Από την άλλη, η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία τροχιά ανάκαμψης έπειτα από την βαθιά κρίση του 2009-2018, η οποία δημιουργήθηκε λόγω της οικονομικής κρίσης που έπληξε την χώρα για σχεδόν μία δεκαετία. Μια δεκαετία όπου το ΑΕΠ της χώρας μειώθηκε συνολικά κατά 30%. Ως αποτέλεσμα, οι επενδύσεις και οι νέες αναπτύξεις ακινήτων εξαφανίστηκαν. Τα τελευταία χρόνια όμως, ως αποτέλεσμα της ισχυρής οικονομικής ανάπτυξης, της εκκρεμούς ζήτησης από το παρελθόν και της χαμηλής προσφοράς σε όλους τους τομείς ακινήτων, καθώς και των φιλικών προς τις επενδύσεις κυβερνητικών μεταρρυθμίσεων, η Ελλάδα χαίρει μίας σημαντικής ανάκαμψης ακινήτων με σημαντική ορμή.

Θα σταματήσει απότομα αυτή η ανάκαμψη, πριν προλάβει να ολοκληρωθεί, λόγω της επιβράδυνσης των δυτικών αγορών ή θα συνεχίσει αδιάκοπα;

Η διαφορά αποδόσεων

Δεδομένα της Savills Research δείχνουν πως οι αποδόσεις των ελληνικών γραφείων υψηλής ποιότητας κορυφώθηκαν στο 8,75% το 2013. Η διαφορά απόδοσης σε σχέση με άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές ξεπερνούσε τις 400 μονάδες βάσης, αλλά παρόλα αυτά η τιμολόγηση των γραφείων στην Αθήνα δεν ήταν δελεαστική αρκετά για επενδυτές, λόγω των εξαιρετικά δυσμενών συνθηκών της ελληνικής οικονομίας. Εκείνη την περίοδο, η διαφορά απόδοσης των γραφείων στην Αθήνα με το δεκαετές ελληνικό ομόλογο ήταν μόλις 15 μονάδες βάσης.

Πέντε χρόνια μετά, τo 2018, και με την ελληνική οικονομία να δείχνει σημάδια ανάκαμψης, τα γραφεία στην Αθήνα προσέφεραν ακόμα 300-400 μονάδες βάσης διαφορά απόδοσης με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, αλλά και μία σημαντική διαφορά της τάξεως των 300 μονάδων βάσης από το δεκαετές ελληνικό ομόλογο, και πάνω από 600 μονάδες βάσης σε σχέση με άλλα ευρωπαϊκά δεκαετή κρατικά ομόλογα. Με την εικόνα να είναι παρεμφερής και σε άλλους τομείς ακινήτων στην Αθήνα, αυτό αποτέλεσε μία αρχή, όπου τα αθηναϊκά ακίνητα ξεκίνησαν να έχουν δελεαστικές προοπτικές. Το 2018 ήταν η πρώτη χρονιά όπου οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (FDI) στα ακίνητα ξεπέρασαν το 1 δισ. ευρώ, με βάση τα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος.

Την περίοδο που διανύουμε, με τις αποδόσεις γραφείων να έχουν συμπιεστεί στην Αθήνα, ενώ οι αποδόσεις και τα επιτόκια σε άλλες αγορές έχουν αυξηθεί, τίθεται το ερώτημα των μελλοντικών αξιών της εγχώριας αγοράς ακινήτων. Πρόσφατα δεδομένα δείχνουν τις διαφορές αποδόσεων των αθηναϊκών γραφείων με το ελληνικό δεκαετές ομόλογο αλλά και με άλλες αγορές γραφείων κοντά στις 100 μονάδες βάσης. Όπως επισημαίνει η RESI Company, αντικρουόμενοι παράγοντες επιδρούν αυτή τη στιγμή στις επενδύσεις στα ακίνητα της Αθήνας.

Ανησυχίες από το εξωτερικό

Έπειτα από ισχυρές αυξήσεις πληθωρισμού σε παγκόσμιο επίπεδο, η Federal Reserve των ΗΠΑ πραγματοποίησε 10 αυξήσεις επιτοκίων από τον Μάρτιο του 2022, ενώ η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και η Τράπεζα της Αγγλίας ακολουθούν. Σαν αποτέλεσμα, το κόστος του χρέους έχει αυξηθεί και έχει δημιουργήσει άμεσες δυσκολίες σε υπάρχοντα κυμαινόμενα δάνεια, σε επαναχρηματοδοτήσεις, αλλά και σε επικείμενους δανεισμούς. Παράλληλα, οι αξίες μετοχών και ομολόγων σε ΗΠΑ και Ευρώπη έχουν μειωθεί, κάνοντας τις πιο ελκυστικές σχετικά με άλλες επενδύσεις, όπως τα ακίνητα. Η ανάπτυξη των ΑΕΠ έχει επιβραδυνθεί και ενώ ακόμα δεν έχουμε δει ύφεση σε οικονομίες (εκτός της Γερμανίας), η αντεστραμμένη καμπύλη απόδοσης στις ΗΠΑ από το τέλος του 2022, έχει αποτελέσει σημάδι ύφεσης στο παρελθόν.

Οι συνθήκες αυτές δεν είναι ιδανικές για την αγορά ακινήτων και ενώ τα ακίνητα θεωρείται πως προστατεύουν από τον πληθωρισμό, αυτό δεν ισχύει στον ίδιο βαθμό όταν ο πληθωρισμός είναι αποτέλεσμα αύξησης κόστους και όχι ζήτησης, όπως ο αυτός που διανύουμε αυτήν την εποχή. Κοιτάζοντας τα δεδομένα από τους Green Street Advisors, η εταιρεία ακινήτων διαπιστώνει ότι οι τιμές στα εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ είναι ήδη μειωμένες κατά 15% από τα περσινά υψηλά ρεκόρ, ενώ ο δείκτης Vanguard Real Estate Index δείχνει τις τιμές μετοχών των ΑΕΕΑΠ των ΗΠΑ να έχουν μειωθεί κατά 31% από το τέλος του 2021, καταγράφοντας απόδοση χειρότερη αυτής του S&P 500. Παρόμοια κατάσταση παρατηρείται και στις ευρωπαϊκές αγορές.

Λόγω της διασύνδεσης των αγορών, η RESI Company προειδοποιεί πως αν η επιβράδυνση που παρατηρείται τώρα στις δυτικές αγορές ενταθεί και περάσει σε μορφή ύφεσης, τότε η Ελλάδα δεν μπορεί παρά να επηρεαστεί αρνητικά και αυτή, πάντα με κάποια καθυστέρηση.

Από την άλλη πλευρά της συζήτησης, η Ελλάδα βρίσκεται σε ένα τελείως διαφορετικό σημείο στον οικονομικό της κύκλο σε σχέση με τις δυτικές οικονομίες. Αυτό αποδεικνύεται και με δεδομένα, τα οποία δείχνουν πως η Ελλάδα κινείται με σημαντικά γοργότερους ρυθμούς οικονομικά, με μεγαλύτερη ανάπτυξη στο ΑΕΠ σε σχέση με την Ευρωζώνη και με χαμηλότερο πληθωρισμό. Επίσης, παρατηρείται πως οι τιμές γραφείων στην Αθήνα συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία.

Η επόμενη μέρα έπειτα από την δεκαετή κρίση

Έπειτα από περίπου δέκα χρόνια οικονομικής κρίσης, και ενώ ο δυτικός κόσμος απολάμβανε σχεδόν μηδενικά επιτόκια και ιστορικές συμπιέσεις αποδόσεων, οι αποδόσεις των αθηναϊκών γραφείων εκτοξεύονταν στο 8,75%. Ενώ οι δυτικές αγορές ακρίβαιναν, η Αθήνα έπιανε τα κατώτατα της ιστορικά ρεκόρ. Η Ελλάδα πορευόταν με τους δικούς της ρυθμούς.

Ένα ακόμα αποτέλεσμα της κρίσης ήταν πως σε μία εποχή που οι αναπτύξεις κτιρίων άνθιζαν στο εξωτερικό, στην Αθήνα σταμάτησαν εντελώς, δημιουργώντας μία αγορά εξαιρετικά χαμηλής προσφοράς μοντέρνων χώρων σε όλους τους τομείς ακινήτων. Η Ελλάδα έχασε αυτήν την περίοδο ανάπτυξης των ακινήτων.Λόγω αυτών των χαρακτηριστικών, όταν η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει, παρουσιάστηκε μία ελκυστική επιλογή στους επενδυτές, σε μια εποχή που όλες οι αγορές ήταν ιδιαίτερα ακριβές. Βελτιωμένη πολιτική σταθερότητα, μεταρρυθμίσεις φιλικές προς τις επενδύσεις, επίπεδα ρεκόρ στον τουρισμό και μία αγορά ακινήτων κατακερματισμένη δημιούργησε μοναδικές ευκαιρίες. Η αγορά ανέκαμψε ταχέως με τις αποδόσεις γραφείων να μειώνονται κατά 325 μονάδες βάσεις μέχρι σήμερα, καθώς υπάρχουν λόγοι να πιστεύει κανείς πως η ανάκαμψη δεν έχει τελειώσει ακόμα, όπως σημειώνει η RESI Company. Η μη ικανοποιημένη ζήτηση από το παρελθόν για ποιοτικά, «πράσινα» γραφεία εξακολουθεί να ξεπερνά την προσφορά, η οποία κινείται με ενθαρρυντικούς αλλά σχετικά αργούς ρυθμούς. Επίσης, η διαφορά αποδόσεων των ποιοτικών γραφείων στην Αθήνα εξακολουθεί να βρίσκεται πάνω από 100 μονάδες βάσης σχετικά με τα ελληνικά και επιλεγμένα ξένα κρατικά ομόλογα, καθώς και επιλεγμένες αγορές γραφείων.