Πίσω από το ράλι των ακινήτων: Έλλειμμα 100.000 κατοικιών στην αγορά

Ελλειμμα, που σύμφωνα με ορισμένους επαγγελματίες της κτηματαγοράς υπολογίζεται σε πάνω από 100.000 κατοικίες, παρουσιάζει η αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα η προσφορά να αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση ποιοτικών ακινήτων. Ταυτόχρονα, αυτό το έλλειμμα τροφοδοτεί και ένα «ράλι» τιμών, το οποίο με τη σειρά του καθιστά όλο και πιο δύσκολη την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των νοικοκυριών. Αυτή η πραγματικότητα είναι εμφανής με την περίπτωση του προγράμματος «Σπίτι Μου», που παρέχει χαμηλότοκα δάνεια σε 10.000 νέους ηλικίας έως 39 ετών, προκειμένου να αποκτήσουν ακίνητα αξίας έως 200.000 ευρώ, επιφάνειας έως 150 τ.μ. και ηλικίας τουλάχιστον 15 ετών.

Βάσει των σχετικών αναφορών, παρότι έχουν ήδη εγκριθεί πάνω από 1.500 αιτήσεις δανειοδότησης, μέσα σε διάστημα 45 ημερών (από τις 3 Απριλίου έως τις 15 Μαΐου), υποβλήθηκαν σχεδόν 30.000 αιτήσεις από ενδιαφερομένους, με αποτέλεσμα η κυβέρνηση να μελετάει ήδη την επέκταση του προγράμματος, ανάλογα φυσικά και με το εκλογικό αποτέλεσμα. Από την άλλη πλευρά, η προσφορά κατάλληλων κατοικιών είναι πολύ χαμηλότερη. Σε πρόσφατη έρευνα που πραγματοποίησε ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, από τις 45.000 αναρτημένες αγγελίες πώλησης κατοικιών από τα μέλη του συλλόγου, μόλις οι 10.674 αφορούν επιλέξιμα ακίνητα για το πρόγραμμα, στοιχείο το οποίο καταδεικνύει τη δυσκολία που αντιμετωπίζουν οι ενδιαφερόμενοι να εντοπίσουν το σπίτι της αρεσκείας τους.

Την ίδια στιγμή, συνολικά στην αγορά κατοικίας η προσφορά βαίνει σταθερά μειούμενη. Με βάση τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας», που συγκεντρώνει τον μεγαλύτερο όγκο ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων, στο κέντρο της Αθήνας η συνολική προσφορά το 2022 υποχώρησε κατά 7.727 κατοικίες, με τον συνολικό διαθέσιμο αριθμό να περιορίζεται σε 69.971 ακίνητα, από τα 77.698 στο τέλος του 2021. Αυτή η πτώση κατά 10% καταδεικνύει και την αδυναμία που παρατηρείται στην αναπλήρωση του αποθέματος των κατοικιών που πωλούνται.

Σύμφωνα με τον κ. Μιχάλη Καλογιαννάκη, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου TOPOS IKE, «οι βασικοί λόγοι για τους οποίους περιορίζεται η προσφορά κατοικιών, ιδίως μεταχειρισμένων, οφείλεται κατ’ αρχάς στο ότι υπάρχουν πολλά σπίτια που παραμένουν κλειστά. Πολλά ακίνητα είναι παλιά και απαιτούν σημαντικές ανακαινίσεις προκειμένου να καταστούν και πάλι λειτουργικά κι επομένως να βρεθούν σε κατάσταση κατάλληλη για πώληση».

Κατά τον ίδιο, ακόμη ένας λόγος είναι η πολυϊδιοκτησία, κάτι που παρατηρείται ιδίως στα διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας.

Με δεδομένη την ύπαρξη πολλών κληρονόμων που συχνά διαφωνούν μεταξύ τους, ένας σημαντικός όγκος ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς. Ο τρίτος και σημαντικός λόγος, σύμφωνα με τον κ. Καλογιαννάκη, είναι το ότι πλέον πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν να εκμισθώνουν παρά να πωλούν τα ακίνητά τους. «Η ενοικίαση είναι πλέον ιδιαίτερα επικερδής λόγω της αύξησης των ενοικίων, με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να προτιμούν αυτή την επιλογή αντί της πώλησης, κάτι που δεν συνέβαινε στο παρελθόν», τονίζει ο κ. Καλογιαννάκης.

Με βάση τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, «η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Το 2011 το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%. Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφθασαν τις 132.000. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης, σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων», σημειώνεται χαρακτηριστικά.

Σήμερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της κυβέρνησης, όπως αυτά έχουν δημοσιοποιηθεί από τον υπ. Επικρατείας Ακη Σκέρτσο, 750.000 ακίνητα δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως κενά/κλειστά. Σύμφωνα με την ανάλυση του Eteron, οι βασικότεροι λόγοι που συμβαίνει αυτό είναι επειδή οι ιδιοκτήτες τους π.χ. δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με τυχόν προβλήματα που σχετίζονται με την ενοικίαση (κακή συνεργασία με ενοικιαστές, κακοπληρωτές, ανάγκες συντήρησης κ.τ.λ.) ή ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Επίσης, πολλά από αυτά τα ακίνητα δεν μπορούν να ενοικιαστούν επειδή βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν τα απαιτούμενα χρήματα για τη συντήρηση ή την επισκευή τους.

Την ίδια στιγμή, αισθητά περιορισμένη είναι και η είσοδος νεόδμητων κατοικιών στην αγορά, κάτι που επίσης δεν ίσχυε τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση.

Για παράδειγμα, κατά τη δεκαετία 1998-2008 οι νέες οικοδομικές άδειες (ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα) ανήλθαν σε 460.204 συνολικά, με το απόγειο να καταγράφεται το 2005 όταν «έπεσαν» στην αγορά 56.342 νέα ακίνητα.

Στον αντίποδα, κατά τη δεκαετία 2012-2022 οι νέες οικοδομές δεν ξεπέρασαν τις 71.539. Για σειρά ετών οι νέες κατασκευές δεν ξεπερνούν τις 5.000 κατ’ έτος, ενώ την τελευταία διετία σημειώθηκε σημαντική βελτίωση με σχεδόν 10.000 νέες άδειες ετησίως. Ασφαλώς όμως αυτά τα ακίνητα δεν επαρκούν για να καλύψουν τη ζήτηση, ενώ διατίθενται και σε τιμές που ξεπερνούν τις 3.000 ευρώ/τ.μ. (συχνά πάνω και από τις 4.000 ευρώ/τ.μ.), είναι δηλαδή απαγορευτικά για τη συντριπτική πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών.

Ακόμη ένας λόγος που έχει περιορίσει την προσφορά κατοικιών είναι και ο όγκος των κόκκινων δανείων, που αφορά κατά βάση τα ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν την περίοδο 1995-2010. Ο αριθμός τους υπολογίζεται σε 45.000 πανελλαδικά, εκ των οποίων περίπου 10.000 έχουν αποκτηθεί από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Αυτά τα ακίνητα καθυστερούν χαρακτηριστικά να διατεθούν στην αγορά, επιδεινώνοντας το πρόβλημα.

Αξιοποίηση κενών ακινήτων

Η χάραξη μιας νέας στεγαστικής πολιτικής φαίνεται πως θα αποτελέσει έναν από τους στόχους της επόμενης κυβέρνησης, ιδίως εφόσον προχωρήσει και ο σχεδιασμός για τη δημιουργία αυτόνομου υπουργείου Στεγαστικής Πολιτικής. Στο επίκεντρο θα βρεθεί η εκ του μηδενός δημιουργία ενός μοντέλου στεγαστικής πολιτικής που θα είναι αυτοχρηματοδοτούμενο και βιώσιμο, ώστε να μην εξαρτάται από τη διάθεση αναπτυξιακών πόρων ή από τον δημοσιονομικό χώρο κάθε χρονιάς. Επίσης, όπως ανέφερε σε πρόσφατη ανάλυση της διαΝΕΟσις ο κ. Αλέξης Πατέλης, επικεφαλής του οικονομικού γραφείου του πρωθυπουργού, «η αξιοποίηση των κενών κατοικιών είναι ένα κομβικό σημείο για την αντιμετώπιση των προβλημάτων στέγασης. Αλλά είναι και η βέλτιστη πρακτική, δεδομένων των περιορισμών που εκ των πραγμάτων θα θέσει η κλιματική μετάβαση στο συνολικό κτιριακό απόθεμα. Η συγκράτηση των τιμών θα έρθει και από την ενεργοποίηση της προσφοράς», καταλήγει ο κ. Πατέλης.

Διαβάστε επίσης: 

Απλησίαστες πλέον οι νεόδμητες κατοικίες: Αυξήσεις τιμών έως 75% από το 2018

Ενοίκια: Σε ποιες περιοχές αυξήθηκαν 50% την τελευταία πενταετία

Πάνω από 8 δισ. ευρώ δόθηκαν το 2022 για αγορές κατοικιών

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News