Εκρηξη αγοραπωλησιών ακινήτων για τη «χρυσή βίζα» – Παράταση 3 μηνών

Τρεις ακόμη μήνες χρονικό περιθώριο θα έχουν οι επενδυτές τρίτων χωρών εκτός Ε.Ε. ώστε να προλάβουν να «κλειδώσουν» συμφωνίες για την απόκτηση ακινήτων στη μειωμένη τιμή των 250.000 ευρώ, εξασφαλίζοντας έτσι την πολυπόθητη άδεια παραμονής, αλλά και το ακίνητο της επιλογής τους από πλευράς τοποθεσίας, πριν το ελάχιστο κόστος αυξηθεί σε 500.000 ευρώ. Στον πρόσφατο νόμο για τον νέο κώδικα μετανάστευσης, του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ πριν από μερικές ημέρες, προβλέπεται διάταξη η οποία ορίζει ότι το χρονικό περιθώριο για την υπογραφή προσυμφώνου (ή και οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας) με την υφιστάμενη τιμή των 250.000 ευρώ παρατείνεται, από τις 30 Απριλίου που ήταν μέχρι πρότινος, έως τις 31 Ιουλίου.

Εως τότε οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές θα μπορούν να προχωρούν σε συμφωνίες για την απόκτηση ακινήτων στο κέντρο, στα νότια και στα βόρεια προάστια με το χαμηλότερο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ. Από την 1η Αυγούστου και μετά, κι εφόσον δεν δοθεί και νέα παράταση, όσοι επιθυμούν να λάβουν άδεια παραμονής και παράλληλα θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο στις παραπάνω περιοχές (όπως επίσης και σε Μύκονο, Σαντορίνη και στον ∆ήμο Θεσσαλονίκης) θα πρέπει να επενδύσουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ. Οσοι έχουν υπογράψει προσύμφωνα έως τις 31 Ιουλίου, θα έχουν περιθώριο έως το τέλος του 2023 προκειμένου να προχωρήσουν στην υπογραφή των οριστικών συμβολαίων αγοραπωλησίας και να αιτηθούν την έκδοση της άδειας παραμονής για τους ίδιους και τα μέλη της οικογένειάς τους.

Στο πλαίσιο αυτό, στην αγορά επικρατεί «φρενίτιδα» αγοραπωλησιών, καθώς οι επενδυτές προσπαθούν να προλάβουν τις σχετικές προθεσμίες. Η κατάσταση αυτή έχει διαμορφωθεί ουσιαστικά από τον προηγούμενο Σεπτέμβριο, λίγο μετά την αναφορά του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη, στη ∆ΕΘ που είχε προηγηθεί, για διπλασιασμό του ορίου επένδυσης για τη χορήγηση άδειας παραμονής. «Ηδη από τα τέλη Σεπτεμβρίου, όταν κατέστη σαφές ότι θα άλλαζε το όριο για τους επενδυτές, είδαμε μια σημαντική αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος, το οποίο κορυφώθηκε μετά και την απελευθέρωση των μετακινήσεων για τους Κινέζους επενδυτές, από το τέλος του 2022 και μετά», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Αλέξανδρος Ρισβάς, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου Ρισβάς & Συνεργάτες, που ειδικεύεται σε προγράμματα επενδυτικής μετανάστευσης.

Τα παραπάνω αποτυπώνονται και στα επίσημα νούμερα που δημοσιεύει το υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής. Από τον Οκτώβριο του 2022 μέχρι και τον φετινό Φεβρουάριο έχουν υποβληθεί 3.782 αιτήματα έκδοσης άδειας παραμονής από επενδυτές. Πρόκειται για ένα σημαντικά αυξημένο μέγεθος δεδομένου ότι από τον Φεβρουάριο 2022 έως τον Φεβρουάριο 2023 ο αντίστοιχος αριθμός αιτήσεων διαμορφώνεται σε 5.479. Εν ολίγοις, το 70% των αιτήσεων αυτού του χρονικού διαστήματος υποβλήθηκε κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε μηνών, δείγμα της δυναμικής που έχει δημιουργηθεί πλέον στην αγορά. Μόνο κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου διμήνου υποβλήθηκαν 1.446 νέα αιτήματα έκδοσης άδειας μόνιμου επενδυτή, αριθμός που είναι κατά 252% υψηλότερος σε ετήσια βάση, όταν το αντίστοιχο νούμερο πέρυσι είχε αγγίξει τα 411 αιτήματα. Επίσης, κατά την ίδια περίοδο, οι υπηρεσίες του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής εξέδωσαν 574 νέες άδειες, αριθμός που είναι 101% υψηλότερος από πέρυσι.

Αξίζει να σημειωθεί ότι πλέον έχει αρχίσει να διακρίνεται και αδυναμία των υπηρεσιών να ανταποκριθούν στην πρωτοφανή αυτή ζήτηση. Αν υπολογιστούν και οι αιτήσεις ανανέωσης από υφιστάμενους επενδυτές, από τον Φεβρουάριο 2022 έως τον Φεβρουάριο 2023 οι αιτήσεις ανήλθαν σε 6.922, εκ των οποίων οι 5.479 αφορούσαν νέες άδειες. Από αυτές, εκδόθηκαν μόλις 1.918 άδειες και εκκρεμεί η έκδοση επιπλέον 3.548 αδειών.

Από την έναρξη ισχύος του προγράμματος «χρυσή βίζα» και μέχρι σήμερα, οι Κινέζοι αποτελούν την πολυπληθέστερη κατηγορία αγοραστών. Οι επενδυτές από την Κίνα έχουν σήμερα 6.314 άδειες, αριθμός που αποτελεί το 62,5% του συνόλου. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται οι Τούρκοι επενδυτές, οι οποίοι διαθέτουν 664 άδειες και μερίδιο της τάξεως του 6,6%, ενώ έπονται οι επενδυτές από τον Λίβανο, που διαθέτουν 460 άδειες, ή το 4,6% του συνόλου.

Οι Λιβανέζοι έχουν πλέον ξεπεράσει τους Ρώσους, οι οποίοι έχουν αποκλειστεί από την απόκτηση νέων αδειών ήδη από τον περυσινό Φεβρουάριο. Σήμερα βρίσκονται στην τέταρτη θέση της σχετικής λίστας με 389 άδειες και το 3,8% του συνόλου.

Γιατί στρέφονται στην Ελλάδα οι ξένοι

Ενας επιπλέον λόγος που η Ελλάδα αποτελεί πλέον βασικό προορισμό των ξένων επενδυτών που ενδιαφέρονται για τη λήψη άδειας παραμονής είναι η διακοπή άλλων δημοφιλών προγραμμάτων, όπως εκείνα της Πορτογαλίας και της Κύπρου, κατά τη διάρκεια των προηγούμενων μηνών.

Μάλιστα, όπως αναφέρει σχετική έρευνα της βρετανικής εταιρείας επενδυτικής μετανάστευσης Astons, μόνο κατά τη διάρκεια του προηγούμενου μήνα οι διαδικτυακές αναζητήσεις για το ελληνικό πρόγραμμα αυξήθηκαν κατά 75,2%. Πρόκειται ακριβώς για το διάστημα κατά το οποίο καταργήθηκε το αντίστοιχο πρόγραμμα της Πορτογαλίας, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 18,7% σε ό,τι αφορά τις διαδικτυακές αναζητήσεις. Η δεύτερη μεγάλη αύξηση της ζήτησης αφορά το πρόγραμμα της Ισπανίας, το οποίο όμως επίσης βρίσκεται ενώπιον πιθανούς κατάργησης. Υπενθυμίζεται ότι το ελάχιστο όριο επένδυσης στην Ισπανία διαμορφώνεται σε 500.000 ευρώ. Μεγάλη πτώση κατά 59,2% σημειώνει επίσης και το αντίστοιχο πρόγραμμα επενδυτικής μετανάστευσης της Μάλτας, το τελευταίο που δίνει τη δυνατότητα εξασφάλισης διαβατηρίου.

Σύμφωνα με έτερη ανάλυση της Astons, η κατάργηση του προγράμματος στην Πορτογαλία θα έχει άλλο ένα όφελος για την Ελλάδα, καθώς εκτιμάται ότι θα στρέψει προς τα καθ’ ημάς το μεγαλύτερο μέρος των Αμερικανών επενδυτών που ενδιαφέρονται να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής και μέχρι πρότινος επέλεγαν, ως επί το πλείστον, τη χώρα της Ιβηρικής Χερσονήσου. Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, μετά την υγειονομική κρίση έχει αυξηθεί κατακόρυφα ο αριθμός των Αμερικανών επενδυτών που επιλέγουν να αποχωρήσουν από τις ΗΠΑ. Το 2020, ο αριθμός αυτός ανήλθε σε 6.705, όντας 224% υψηλότερος από το 2019, ενώ το 2022 σημειώθηκε και νέα αύξηση κατά 18%. Στο πλαίσιο αυτό, η Ελλάδα και η αγορά ακινήτων της αναμένεται να αποτελέσουν βασικό προορισμό και για Αμερικανούς επενδυτές. Το 2021 η Ελλάδα αποτέλεσε την τρίτη δημοφιλέστερη χώρα (με βάση τις αιτήσεις για άδεια παραμονής) για τους επενδυτές από τις ΗΠΑ. Οι 42 αιτήσεις που κατατέθηκαν σηματοδοτούν μια αύξηση της τάξεως του 740% σε σχέση με τις μόλις πέντε αιτήσεις που είχαν υποβληθεί το 2020.

Στα ύψη οι ζητούμενες τιμές πώλησης στις περιοχές του κέντρου

Ο αποκλεισμός του κέντρου της Αθήνας αλλά και των νοτίων προαστίων από τη δυνατότητα απόκτησης ακινήτου, μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», έχει πυροδοτήσει φρενίτιδα αγοραστικού ενδιαφέροντος μεταξύ των ξένων επενδυτών. Ιδίως στις συνοικίες του κέντρου, όπου στο άμεσο μέλλον δεν θα είναι εφικτή η εύρεση κατοικιών αξίας τουλάχιστον 500.000 ευρώ, πλην ελαχίστων περιπτώσεων, πολύ κοντά στην Ακρόπολη και εντός του ιστορικού κέντρου, αυτήν την περίοδο καταγράφεται μεγάλος αριθμός συναλλαγών.

Η κατάσταση αυτή έχει γεννήσει πληθωριστικές τάσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης, ανεβάζοντας προς τα πάνω και δη στο όριο των 250.000 ευρώ ακίνητα που σε διαφορετική περίπτωση μπορεί να πωλούνταν ακόμα και στο 50% της τιμής αυτής. Ασφαλώς, ακόμα κι έτσι, οι ξένοι επενδυτές θέτουν κάποιες ελάχιστες απαιτήσεις, όπως η εγγύτητα με την Ακρόπολη, ή σταθμούς ΗΣΑΠ και μετρό που να απέχουν 1-2 στάσεις από τα τουριστικά αξιοθέατα. Επίσης, ζητούν ακίνητα πλήρως ανακαινισμένα, ή ακόμα και επιπλωμένα, που να είναι κατάλληλα να αποδώσουν σημαντικό εισόδημα, κυρίως μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, συνοικίες όπως το Παγκράτι, η Κυψέλη, τα Εξάρχεια και οι Αμπελόκηποι καταγράφουν σημαντική ζήτηση. Την υψηλότερη ζήτηση βέβαια εμφανίζουν το Κουκάκι και οι περιοχές του ιστορικού κέντρου, όπως π.χ. το Μεταξουργείο, ο Κεραμεικός, του Ψυρρή, η Πλάκα και η Ακρόπολη. Εκεί όμως οι επιλογές δεν είναι πολλές και σίγουρα ξεπερνούν κατά πολύ σε κόστος το ελάχιστο όριο των 250.000 ευρώ, με αποτέλεσμα αρκετοί επενδυτές να επιλέγουν διαφορετικά σημεία.

Από την άλλη πλευρά, είναι πολύ μικρότερος ο αριθμός των ξένων επενδυτών που αναζητούν ακίνητα στα βόρεια προάστια, για να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής. Παρ’ όλα αυτά, αρκετοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι θα μπορέσουν να προσελκύσουν ξένους για την πώληση των ακινήτων τους, με αποτέλεσμα και στις περιοχές αυτές να καταγράφονται σημαντικά υψηλότερες τιμές σε σχέση με ό,τι ίσχυε πριν από μερικούς μήνες.

Στελέχη της αγοράς ακινήτων θεωρούν ότι μόλις επιβληθεί το όριο των 500.000 ευρώ και καταστεί ξεκάθαρο, οι ξένοι θα προτιμήσουν άλλα σημεία της Αττικής και θα αρχίσει και η αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών από ιδιοκτήτες που σήμερα αποτιμούν τα ακίνητά τους σε τιμές μη ρεαλιστικές.

Νότια προάστια

Οσον αφορά τα νότια προάστια και δη τις περιοχές έως και τη Γλυφάδα, όπου θα ισχύσει το όριο των 500.000 ευρώ, εκτιμάται ότι η ζήτηση θα συνεχίσει να υφίσταται και στο μέλλον, αλλά σε σαφώς μικρότερη κλίμακα απ’ ό,τι σήμερα. Με δεδομένο πάντως ότι υπάρχει πολύ μεγαλύτερη πληθώρα ακινήτων σε τιμές άνω των 500.000 ευρώ (κάτι που δεν μπορεί να ισχύσει στο κέντρο της Αθήνας), ιδίως στα τμήματα που βρίσκονται κοντά στην επένδυση του Ελληνικού, ή με θέα στη θάλασσα, δεν αποκλείεται κάποιοι επενδυτές να συνεχίσουν να επιλέγουν ακίνητα και στα νότια προάστια. Σε κάθε περίπτωση όμως, το ρεύμα προς αυτές τις περιοχές θα είναι σαφώς χαμηλότερο, τουλάχιστον από τους πολίτες τρίτων χωρών, που ενδιαφέρονται και για την άδεια παραμονής.

Υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του 2022, οι ξένες εισροές κεφαλαίων για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 68% από το 2021 και ανήλθαν σε 1,97 δισ. ευρώ, από 1,17 δισ. ευρώ. Παράλληλα, η επίδοση του 2022 ξεπέρασε κατά 37% και το προηγούμενο ρεκόρ που είχε καταγραφεί το 2019, όταν οι ξένες επενδύσεις είχαν ανέλθει σε 1,45 δισ. ευρώ.

Διαβάστε επίσης: 

Η αύξηση του ορίου για «χρυσή βίζα» αλλάζει τον χάρτη των επενδύσεων

Χρυσή Βίζα: Ο διπλασιασμός του τιμήματος και η μεταβατική περίοδος

Ακίνητα: Ποιοι ξένοι αγόρασαν σπίτι και πόσα έδωσαν

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News