Οι «κόκκινες ζώνες» στην αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση της Ευρωζώνης

Οι ευρωπαϊκές τράπεζες βρίσκονται σε καλύτερη θέση σε σχέση με τις αμερικανικές προκειμένου να αντεπεξέλθουν σε οιεσδήποτε πιέσεις από την αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση μετά την άνοδο των επιτοκίων, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η Ευρώπη είναι αυτή τη στιγμή εκτός της «κόκκινης ζώνης».

Οι επιθετικές επιτοκιακές αυξήσεις, ο αντίκτυπος των οποίων δεν έχει γίνει ακόμη πλήρως αισθητός σε ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό σύστημα, μετά την πανδημία που άλλαξε τις συνθήκες εργασίας, έχουν οδηγήσει τα ποσοστά πληρότητας σε χώρους γραφείων σε χαμηλότερα από τα προ της κρίσης επίπεδα. 

Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) υποδηλώνει ότι η άμεση έκθεση των τραπεζών στο real estate για εμπορική χρήση κυμαίνεται στο 6% των συνολικών τραπεζικών δανείων κατά μέσο όρο στην Ευρώπη έναντι 18% στις ΗΠΑ πέρυσι, που σημαίνει ότι η Ευρώπη φαίνεται λιγότερο ευάλωτη στους κινδύνους, σύμφωνα με αναλυτές. 

Ωστόσο, με τους διαμορφωτές πολιτικής να βρίσκονται σε ύψιστο βαθμό επιφυλακής για τον αντίκτυπο του υψηλότερου κόστους δανεισμού, οι εν δυνάμει «κόκκινες γραμμές» βρίσκονται υπό εξέταση. 

Στην πιο ευάλωτη θέση βρίσκονται οι σκανδιναβικές και οι γερμανικές τράπεζες, ειδικά εάν αναδυθούν συστημικοί κίνδυνοι, όπως προειδοποίησε η Barclays. Και παρότι οι κίνδυνοι αυτοί δεν συζητήθηκαν στις πρόσφατες εαρινές συνόδους του ΔΝΤ και της Παγκόσμιας Τράπεζας στην Ουάσιγκτον, οι ανησυχίες αυτές έχουν γίνει αισθητές. 

Η γενική διευθύντρια του ΔΝΤ, Κρισταλίνα Γκεοργκίεβα, υπογράμμισε την ανάγκη παρακολούθησης των κινδύνων που ενδεχομένως να παραμένουν κρυμμένοι στις τράπεζες και στα σκιώδη χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Στην έκθεσή του για την χρηματοπιστωτική σταθερότητα, το ΔΝΤ υπογράμμισε τους αυξανόμενους κινδύνους στην αγορά ακινήτων για επαγγελματική χρήση λαμβάνοντας υπόψη της μεγάλης εξάρτησής της από μικρότερες τράπεζες. 

«Παρά το γεγονός ότι δεν έχει υπάρξει μέχρι στιγμής μία μεγάλη απειλή για τις τράπεζες, οι αποτιμήσεις στην αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση της Ευρωζώνης αναμένεται να υποχωρήσουν περαιτέρω κατά 20% προτού πιάσουν πάτο», αναφέρει ο οικονομολόγος της Capital Economics Άντριου Μπάρελ. 

Και στην πρόσφατη έρευνα της JPMorgan στην οποία συμμετείχαν επενδυτές από ολόκληρο τον κόσμο, η αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση πιθανότατα να αποτελέσει τον επόμενο αδύναμο κρίκο. 

Κόκκινες Γραμμές

Στην Ευρώπη, όπου τα γραφεία αντιπροσωπεύουν το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς real estate, οι γερμανικές και σκανδιναβικές τράπεζες είναι περισσότερο εκτεθειμένες στις κατασκευές και στις δραστηριότητες του real estate απ΄όσο γίνεται αντιληπτό. 

Η Barclays επισημαίνει ότι σε περίπτωση που η αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση καταστεί μεγαλύτερος συστημικός κίνδυνος, οι σουηδικές τράπεζες πιθανόν να αντιμετωπίσουν μεγαλύτερο κίνδυνο. Ο δανεισμός από τις σουηδικές εταιρείες ακινήτων έχει αυξηθεί στα 2.300 δισ.σουηδικές κορώνες (223 δισ.δολάρια) το 2021 από 1.300 δισ.κορώνες του 2012. 

Σύμφωνα με αναλυτές, οι γερμανικοί πιστωτικοί όμιλοι που ειδικεύονται στην αγορά ακινήτων, όπως Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank και Berlin Hyp, έχουν πολύ μεγαλύτερη έκθεση στο real estate. 

Επίσης, παρά το γεγονός ότι οι μεγάλες ευρωπαϊκές τράπεζες δεν έχουν μεγάλη έκθεση στην αγορά ακινήτων για εμπορική χρήση, οι αποτιμήσεις στην αγορά μετοχών σηματοδοτούν ότι μπορεί να έρθει μεγάλος πόνος για τις εταιρείες του real estate, καθώς γερμανικά ονόματα διαπραγματεύονται αυτή τη στιγμή σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα έναντι του ενεργητικού τους. 

Την ίδια στιγμή, το υψηλότερο κόστος δανεισμού καθιστά την αναχρηματοδότηση των δανείων πολύ πιο δύσκολη τα επόμενα χρόνια, αναφέρουν αναλυτές. 

Tighter bank financing conditions reinforce the effects of higher interest rates, making refinancing tougher over the coming years, analysts said. Ήδη, η αγορά ακινήτων εμπορικής χρήσης εκπροσωπεί ένα 30% των μη εξυπηρετούμενων δανείων των ευρωπαϊκών τραπεζών, σύμφωνα με την εποπτική αρχή τραπεζών της ΕΚΤ. 

Όμως, ακόμη και στην περίπτωση που ο κλάδος του real estate για εμπορική χρήση καταφέρει να αντεπεξέλθει στον πόνο των υψηλότερων επιτοκίων, οι κλιματικοί κίνδυνοι συνιστούν μακροπρόθεσμες προκλήσεις. «Από τη μία ασκείται μεγαλύτερη πίεση στις τράπεζες να δανείζουν περισσότερα σε πράσινα προγράμματα. Από την άλλη, οι ιδιοκτήτες του real estate αναμένεται να βρεθούν αντιμέτωποι με αύξηση του κόστους πρώτων υλών», αναφέρει ο Τζάκι Μπόουι, εταίρος της Chatham Financial.

moneyreview.gr με πληροφορίες από Reuters

Διαβάστε επίσης:

Ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων: Θα είναι η επόμενη που θα καταρρεύσει;

ΔΝΤ: Δεν έχουν ξεπεραστεί όλοι οι κίνδυνοι από την τραπεζική κρίση

Ευρωπαϊκά ακίνητα: Στην Ελλάδα η μεγαλύτερη βουτιά στις τιμές από το 2010

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News