Αγορά κατοικίας: Υψηλές τιμές και αυξημένα επιτόκια, εμπόδια για αγοραστές

Πιέσεις στην αγορά κατοικίας, ιδίως σε ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών, αλλά και συνέχιση της ανοδικής πορείας των πράσινων κτιρίων γραφείων και των υποδομών logistics αναμένουν για το 2023 οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), ενώ περισσότερο αισιόδοξη, ιδίως για τα ακίνητα πολυτελείας, εμφανίζεται η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤΤΕ) στην ετήσια έκθεσή της, που δημοσιεύτηκε πριν από μερικές ημέρες.

Σύμφωνα με την ΤΤΕ, «οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία. Η όποια πρόβλεψη, ωστόσο, για τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη της αγοράς είναι αρκετά επισφαλής στην παρούσα χρονική στιγμή, καθώς αφενός σχετικοί εγχώριοι δείκτες παρουσιάζουν μεικτές τάσεις και αφετέρου οι ισχυρές αγορές ακινήτων της Ευρώπης Œ και όχι μόνοŒ φαίνεται να βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης στον αριθμό των συναλλαγών, στις τιμές και τις αποδόσεις». Παρότι στην Ελλάδα οι τιμές δεν αυξήθηκαν με τον ίδιο υψηλό ρυθμό, θα πρέπει να σημειωθεί ότι παρατηρείται σημαντική επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των νέων στεγαστικών δανείων. Το 2022, το ύψος τους αυξήθηκε μεν κατά 20,7%, αλλά το 2021 η αντίστοιχη αύξηση ήταν υπερδιπλάσια, καθώς είχε ανέλθει σε 46,2%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ερευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί τρίτο κατά σειρά τρίμηνο, έπειτα από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης, πιθανώς λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.

Την ίδια στιγμή οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται με συνεχώς επιταχυνόμενο ρυθμό, αγγίζοντας το 12,2% σε πανελλαδικό επίπεδο κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και 11,1% πανελλαδικά, έναντι ετήσιας αύξησης 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020. Η παραπάνω εξέλιξη καθιστά δυσκολότερη την απόκτηση κατοικίας αποκλειστικά με μετρητά, όπως συμβαίνει στο 80% των αγοραπωλησιών τα τελευταία χρόνια. Ως εκ τούτου, είναι πιθανό η αύξηση των επιτοκίων να έχει τελικά επίδραση στην ελληνική αγορά κατοικίας, ιδίως για ακίνητα μεγάλου κόστους, της τάξεως των 300.000-400.000 ευρώ, για τα οποία είναι δυσκολότερη η εξασφάλιση ίδιας χρηματοδότησης.

Οπως αναφέρει και η Trastor ΑΕΕΑΠ, θυγατρική του ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς, στις ετήσιες οικονομικές της καταστάσεις, «το αυξημένο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος, αλλά και η σταδιακή αύξηση των επιτοκίων προς αντιμετώπιση του πληθωρισμού προσφοράς, είναι παράγοντες που αναμένεται να επηρεάσουν την επενδυτική και οικοδομική δραστηριότητα το νέο έτος, ωστόσο η επίδραση αυτή δεν αναμένεται ομοιογενής σε όλους τους κλάδους, καθώς διαφορετικές τάσεις και θεμελιώδη μεγέθη επικρατούν στους επιμέρους τομείς. Κλάδοι έντονα συνδεδεμένοι με εξωγενή και διαφοροποιημένη ζήτηση, όπως τα ξενοδοχεία, αναμένεται να συνεχίσουν να εμφανίζουν θετικό πρόσημο στις αξίες τους, ενώ κλάδοι που επηρεάζονται έντονα από την πιστωτική επέκταση και από το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, όπως οι κατοικίες, αναμένεται να εμφανίσουν επιβράδυνση στη ζήτησή τους».

Στον αντίποδα, σύμφωνα με την Trastor, οι προσδοκίες για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν θετικές, υποβοηθούμενες από τη θετική απόκλιση της αύξησης του πραγματικού ΑΕΠ σε σχέση με άλλες οικονομίες της Ευρωζώνης για τα επόμενα πέντε έτη, τη χρηματιστηριακή προεξόφληση πολιτικής σταθερότητας και τη διαφαινόμενη ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας της ελληνικής οικονομίας. Στο πλαίσιο αυτό, στον κλάδο των γραφείων και των εμπορικών αποθηκών, η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή, κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις κύριες τοποθεσίες εμπορικής δραστηριότητας. Ενδεικτικό στοιχείο της ανισορροπίας προσφοράς – ζήτησης σε νέους χώρους αποτελεί η ικανότητα των κατασκευαστών να μετακυλίουν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη και ιδιαίτερα σε κτίρια με σύγχρονες βιοκλιματικές προδιαγραφές, στοιχείο που ενισχύει την ανάγκη ανακατασκευής του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, προκειμένου να αποφευχθεί μια διχοτόμηση της αγοράς. To γεγονός αυτό αποτυπώνεται και στην τάση ανανέωσης των υφιστάμενων μισθωτηρίων με έντονες αποκλίσεις σε σχέση με τα μισθώματα που επιτυγχάνονται σε νέα κτίρια.

Παράλληλα, σύμφωνα με την Trastor, ο τομέας των εμπορικών αποθηκών -logistics αναμένεται να συνεχίσει να απορροφά ισχυρές κεφαλαιακές ροές, καθώς η ζήτηση αυτοτροφοδοτείται από τις στρεβλώσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, της αύξησης του μεταφορικού κόστους και της ενίσχυσης του τομέα των διαδικτυακών πωλήσεων από τους εμπόρους. Ο κλάδος εμφανίζει την τελευταία πενταετία τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης ενοικίων (5,4%), αλλά και τη μεγαλύτερη πτώση των εισοδηματικών αποδόσεων, που ωστόσο συνεχίζουν να παραμένουν πάνω από 200 μονάδες βάσης υψηλότερες έναντι των αντίστοιχων ακινήτων του κλάδου στην Ευρωζώνη.

Σύμφωνα με την ΤΤΕ, οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,4% κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι αποδόσεις των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,2%, επίσης αμετάβλητες σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Διαβάστε επίσης: 

Αγορά ακινήτων: Συνέχιση της ανοδικής τάσης παρά τις νέες προκλήσεις

Αγορά κατοικίας: Σταθεροποίηση των τιμών «βλέπουν» τώρα οι ειδικοί

Ακίνητα: «Ράλι» της αγοράς κάτω από τα ραντάρ της εφορίας

Ακολουθήστε το Money Review στο Google News